Kiracının anahtarı teslim etme yükümlülüğü
Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, fiilen boşaltılması yeterli değildir.
Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.
Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.
Anahtarın kiraya verene teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 sayılı HMK’nın 200. ve 201. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa, bu husus kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir, tanık dinlenemez.
Bununla birlikte, birden fazla kiraya verenin varlığı halinde kira sözleşmesinin bitiminde, kiracının kiralananı geri verme borcu, kiracı bakımından TBK’nın 85. maddesi uyarınca bölünemeyen bir borç teşkil eder.
Bu nedenle, TBK’nın 85/1 maddesi uyarınca; her bir kiraya veren, kiralananın geri verilmesi borcunu, kiraya verenlerin tamamına ifasını talep edebilir.
Kiracı kiralananı geri verme borcunu, kiraya verenlerin hepsine birden ifa etmek zorunda olup TBK’nın 169. maddesinde düzenlenen müteselsil alacaklılıktan farklı olarak kiralananın geri verilmesinde kiracı geri verme borcunu tek bir kiraya verene ifa etmekle borcundan kurtulamaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/5801 E. , 2021/10444 K.).
Kiracının anahtarı teslim ettiği tarihi ispat zorunluluğu
Kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan borçlarından kurtulması için evi fiilen tahliye edip boşaltması yeterli değildir.
Aynı zamanda anahtarı da usulüne uygun olarak kiralayan teslim etmekle yükümlüdür.
Usule uygun anahtar teslimi:
- Bizzat anahtarı kiraya verene teslim etmek ve bunu belgelendirmek suretiyle,
- İcra dosyasına teslim etmek suretiyle,
- Notere teslim etmek suretiyle,
- Mahkemeye tevdi mahalli tayini suretiyle
yapılır.
Anahtarın teslim edildiği tarih kira sözleşmesinin hukuken sonlandırıldığı ve sözleşmeden kaynaklanan sorumluluklar ile (faturalar ile aidat gibi) kira ödeme yükümlülüğünün son bulduğu tarihtir.
Kiraya veren ile kiracı arasında “anahtarın teslimi tarihi” noktasında bir uyuşmazlık çıkarsa anahtarın usulüne uygun teslim edildiğinin ispatı yükümlülüğü kiracı üzerinde olup yazılı delille ispat zorunluluğu bulunmaktadır.
Kiracı bunu ispatlayamıyorsa kiraya veren tarafından beyan edilen anahtar teslim tarihi sözleşmenin son bulduğu tarih olarak kabul edilir.
Anahtarın kiraya verene teslim edildiği yemin delili ispatlanabilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 19.06.2019 tarihli, 2017/9111 E. – 2019/5588 K. kararında da ifade edildiği üzere; “ancak yemin deliline dayanılmış ise yemin teklif etme hakkı hatırlatılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. (Dairemizin, 28.02.2018 gün 2017/5791, 2018/1845 E. K, 5.12.2018 gün 2017/4599, 2018/12416 E. K, sayılı emsal kararları)”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 18.03.2019 tarihli, 2017/5738 E. – 2019/2154 K. kararında da; “Yemin delili, HMK’nın 225. ve devamındaki maddelerde düzenlenmiş olup, yemin kesin delil niteliğindedir. Bir vakıayı ispat yükü kendisine düşen taraf, o vakıayı başka delillerle ispat edemezse, diğer tarafa yemin teklifinde bulunabilir. Yemin deliline dayanan taraf, iddia veya savunmasının diğer delillerle ispatlanmamış olması nedeniyle bu delile sıra gelmiş olduğunu başka türlü bilemeyeceğinden; mahkeme, ispat yükü üzerine düşen tarafın, iddiasını yazılı delillerle ispat edemediği kanaatine vardığı takdirde, ispat yükü üzerine düşen tarafa, yemin teklif etme hakkı bulunduğunu hatırlatmakla yükümlü olup, mahkemece tüm deliller toplanıp değerlendirilmeden karar verilemez. Bununla birlikte, iddia veya savunmasını ispat edemeyen tarafa yemin teklif etme hakkının hatırlatılabilmesi için, yemin deliline açıkça dayanılmış olması da zorunludur. Hal böyle olunca, mahkemece; davalının cevap dilekçesinde açıkça yemin deliline dayandığı dikkate alınarak, tahliye tarihini ve anahtar teslimini yazılı belge ile kanıtlayamayan ve ispat yükü kendisine düşen davalı kiracıya, kiralananın tahliye tarihi hususunda davacı tarafa yemin teklif etme hakkı bulunduğu hatırlatılarak, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” denilmiştir.
Anahtarın kiraya verene teslim edildiği tanıkla ispatlanabilir mi?
Anahtarın teslimi olgusunun senetle ispat sınırı kapsamında kalıp kalmamasına göre bu sorunun cevabı değişecektir.
Kira sözleşmesinden kaynaklanan dava bir aylık kira parasına ilişkin olsa bile senetle ispat sınırının aşılıp aşılmadığı yıllık kira bedeline bakılarak tespit edilir. “Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK’nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 11.03.2019 tarihli, 2017/5821 E. – 2019/1857 K.)
Anahtar teslim tutanağı yoksa ne olur?
Kiracı kiraya veren veya vekili ya da yetkili temsilcisinden yazılı şekilde anahtar teslim tutanağı almadığı takdirde kira ilişkisinin devam ettiği kabul edilmektedir.
Kira ilişkisinin anahtar teslim tutanağı ile sona ermediği durumda kiracının kira ödeme yükümlülüğü devam edecektir.
Anahtar teslim tarihi ispatlanamıyorsa tahliye edilmemiş mi sayılacak?
Anahtar teslim tarihi kiracı tarafından ispat edilemiyor ve kiraya veren ev sahibi anahtarın hala teslim edilmediği yönünde iddialarda bulunuyorsa “kiralananın fiilen kiraya verenin hakimiyetine ne zaman geçmiş olduğu” araştırılarak bu tarihin tahliye tarihi kabul edilmesi gerekir.
Bu durumda Mahkemece anahtarın usulüne uygun olarak teslim edilip edilmediği üzerinde durularak, anahtarın yasal teslim tarihi veya kiralananın fiilen kiraya verenin hakimiyetine ne zaman geçmiş olduğu hususu araştırılıp, kiralananın fiilen tahliye tarihi belirlenip, bu tarihe kadar davalının kira bedelinden ve ayrıca kiralananın yeniden kiraya verilebilmesi için geçecek makul süre kadar sözleşmedeki sorumluluklarının devam ettiğini kabul etmek gerekir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 12.03.2018 tarihli, 2017/5870 E. – 2018/2268 K. sayılı kararı) “Mahkemece anahtarın usulüne uygun olarak teslim edilip edilmediği üzerinde durularak, anahtarın yasal teslim tarihi veya kiralananın fiilen kiraya verenin hakimiyetine ne zaman geçmiş olduğunun tespiti için taraf delillerinin araştırılıp..” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 27.09.2017 tarihli, 2017/2170 E. – 2017/12801 K. sayılı kararı)
Ev sahibi anahtarı teslim almıyor ne yapmalıyım?
ev sahibi anahtarı teslim almaktan kaçınıyorsa ne yapılmalıdır? Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tevdi mahalli tayini istenebilir. İcra dosyasına anahtar teslim edilebilir. Notere anahtar teslim edilebilir.
Evi boşaltan kiracı anahtarı teslim etmezse ne olur?
Kiracı evi boşalttıktan sonra anahtar teslim etmezse, ev sahibinin doğrudan müdahale etmesi yasalara aykırıdır.
Bu durum, konut dokunulmazlığını ihlal suçu kapsamında değerlendirilir. Ev sahibi, öncelikle tahliye talepli icra takibi başlatarak hukuki yollarla hareket etmelidir.
Kiracı evi habersiz boşaltabilir mi?
Kiracının habersiz evi terk etmesi halinde ev sahibi eve giremez.
Ev sahibinin herhangi bir izin olmadan eve girmesi, konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturur.
