Çocukların Tapu İşlemleri
18 yaşın altında bulunan çocuklar tasarruf ehliyetine sahip olmadıklarından, tapu işlemleri anne ve babaları tarafından birlikte karşılanır, bunlardan biri yok ise (ölü veya boşanmış) anne veya babası tarafından tapu işlemi gerçekleştirilir.
18 yaşından küçük çocuğa tapu devri nasıl yapılır?
18 yaşın altındaki kişilerin gayrimenkul satış işlemlerini gerçekleştirebilmeleri için anne-babalarının izni olması ve tapuda işlemleri anne-babanın gerçekleştirmesi gerekir. Anne-babanın ölümü ya da ayrılması durumunda ise velayetin verildiği kişi tapu devri işlemlerini gerçekleştirebilir.
Türk Medeni Kanunu Madde 345
Kanun maddesi “Çocuk ile ana veya baba arasında ya da ana ve babanın menfaatine olarak çocuk ile üçüncü kişi arasında yapılacak bir hukukî işlemle çocuğun borç altına girebilmesi, bir kayyımın katılmasına ve hâkimin onayına bağlıdır.” şeklindedir. Konuya dair Yargıtay kararlarında;
Yargıtay 11. HD., E. 2011/4926 K. 2013/6571 T. 02.04.2013 sayılı kararda da belirtildiği üzere “04/09/1999 tarihi itibariyle davacılardan …’in henüz 18 yaşını doldurmadığı, Türk Medeni Kanunu’na göre çocuk ile ana veya baba arasında ana ve babanın menfaatine olarak çocuk ile üçüncü kişi arasında yapılacak bir hukuki işlemde çocuğun bir borç altına girebilmesi için kayyımın katılmasına ve hâkimin onayına bağlı olduğu,” (Y) – Ölüm durumunda, hayatta kalan ebeveyn bu yetkiyi kullanabilir. – Boşanma durumunda, velayet hakkına sahip ebeveyn işlemi yapar.“
Yine Yargıtay 2. HD. E.2007/19084 K. 2009/5071 T. 19.03.2009 sayılı kararda “Davacı, mülkiyetine sahip olduğu ipotekle yükümlü olan taşınmazın 1/2 payını velayeti altındaki çocuğuna tapuda devretmek istediğini ileri sürerek hukuki işlem için kendisine izin verilmesini istemiştir. Buna göre istek çocuk ile velayet hakkına sahip ana arasında çocuğu borç altına sokacak nitelikte bir hukuki işlem yapılması isteğine ilişkin olup, Türk Medeni Kanun’un 345. maddesine dayanmaktadır.” denilmiştir.
Konu ile ilgili bir diğer kararda Yargıtay 2. HD., E. 2015/8244 K. 2015/10892 T. 27.05.2015 sayılı karar ile “Ergin çocuğun kısıtlanması ve velayet altına konulması halinde, velayete ilişkin hükümlerin uygulanacağında duraksama bulunmamaktadır. Veli, kısıtlıya miras yoluyla intikal eden taşınmazların mirasçılar arasında rızai taksimi için izin ve yetki verilmesini istemektedir. Rızai taksime konu edilmek istenen taşınmazların bir kısımında kısıtlı ile birlikte velinin de mirasçı olarak hak sahibi olduğu görülmektedir. Dolayısıyla veli de kendi miras hakkı bakımından sözleşmenin tarafı olacaktır. Böyle bir durumda, Türk Medeni Kanununun 345. maddesi hükmü devreye girer.” denildiği görülmektedir.
Kendi çocuğuna tapu devri nasıl yapılır?
Aile içi tapu devri işlemi birkaç adımdan oluşur:
Hazırlık ve Belgelerin Toplanması: Gerekli belgeler hazırlanır. Taraflar arasında anlaşma sağlanır.
Tapu Sicil Müdürlüğüne Başvuru: Taraflar tapu sicil müdürlüğüne başvurur.
Devir İşleminin Gerçekleştirilmesi: Tapu sicil müdürlüğünde devir işlemi gerçekleştirilir.
Anlaşmalı Boşanma ile Çocuğa Taşınmaz Devri
Boşanma protokollerinde, bir taşınmazın mülkiyetinin veya sınırlı ayni hakkın ortak çocuk lehine devri ya da çocuk adına hak tesisi yer alabilir. Bu durum, hukuken üçüncü kişi yararına sözleşme olarak değerlendirilir. Çünkü burada esas amaç, boşanmanın tarafları olan eşlerin ötesinde, ortak çocuğun menfaatine bir kazandırma sağlamaktır.
Çoğu zaman, bu tür bir düzenleme, çocuğun geleceğini güvence altına almak için yapılır ve taraflar, bu şart altında boşanmaya razı olur. Bu protokolle çocuk lehine doğan hak, bir alacak hakkı niteliğindedir.
Eğer borçlu taraf edimini yerine getirmezse, çocuk bu hakkı (yasal temsilcisi aracılığıyla) talep edebilir ve gerektiğinde yasal yollara başvurabilir. Yargıtayın bir kararında “Ortak çocuklar adına tescil edilecek olan taşınmazların velâyet sahibi davalı kadın tarafından satılmayacağının tespitine, çocukların velâyet altında olduğu süreçte çocukların üstün menfaati için taşınmazların satım akdine konu edilmesi gerektiği takdirde davacı erkeğin açık muvafakatinin gerekeceğinin tespitine, ayrıca ortak çocuklar reşit oluncaya dek bu taşınmazlardan mülkiyet hakkını kısıtlayıcı nitelikte olmamak kaydıyla davacı erkeğin oturma ve/veya kira akdi kurma hakkında sahip olacağının tespitine,” (Yargıtay 2. HD., E. 2023/5684 K. 2024/2249 T. 1.4.2024) denilmiştir.
Tapu devri için gayrimenkul sahibinden istenen belgeler şunlardır:
- Üzerinde T.C. kimlik numarası bulunan nüfus cüzdanının aslı ve fotokopisi
- İşlemler vekil aracılığı ile gerçekleştirilecekse vekaletname
- Tapunun aslı ve fotokopisi
- Gayrimenkulün sınırları içerisinde bulunan belediyeden alınan emlak değerini yani rayiç bedeli gösterir belge
- Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)
Tapu devri için alıcıdan istenen belgeler ise şunlardır:
- T.C. kimlik numarasının bulunduğu nüfus cüzdanının aslı ve fotokopisi
- İşlemler vekil aracılığı ile gerçekleştirilecekse vekaletname
- Ev satışında tüm şahısların teslim etmesi gereken bu belgeler dışında satışta vekilin bulunması ya da satıcının 65 yaş üzeri olması gibi durumlarda gösterilmesi gereken bazı ek belgeler ve şartlar bulunur.
65 Yaş Üstü Kişilerin Konut Satışında İbraz Etmesi Gereken Belgeler
Gayrimenkul alım satımı yapmak isteyen 65 yaş üzeri kişilerin sağlık raporu almaları gerekebilmektedir. Tapu Sicili Tüzüğü’nün 19. maddesine göre tapu müdürlüğü yetkilisi, 65 yaş üzerindeki kişinin davranışları sebebiyle şüpheye düşerse rapor talep edebilir. Bu durumda gayrimenkul satışını gerçekleştirmek isteyen 65 yaş üzeri kişilerin akli dengelerinin yerinde olduğuna dair belge almaları gerekebilir.
Aile Konutunu Satmak İçin Aranan Şartlar
Eşlerin birlikte yaşadıkları eve aile konutu adı verilir. Aile konutu satışı için ek bir belge gerekmemekle birlikte eşlerin ikisinin de satış için izninin olması gerekir. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre eşlerden biri, diğerinin açık izni olmaksızın aile konutunu satamaz. Kanun maddesinde belirtilen açık izin ise eş tarafından eş muvafakatnamesi verilerek gerçekleşir.
Aile konutunun satışı için tapu devri esnasında eş muvafakatnamesini de ibraz etmek gerekir. Ev satışı gerçekleşse bile eşlerden biri dava açarak satışın geçersiz hale gelmesini talep edebilmektedir.
18 Yaş Altı Şahısların Ev Satışı Şartları
18 yaşın altındaki kişilerin gayrimenkul satış işlemlerini gerçekleştirebilmeleri için anne-babalarının izni olması ve tapuda işlemleri anne-babanın gerçekleştirmesi gerekir.
Anne-babanın ölümü ya da ayrılması durumunda ise velayetin verildiği kişi tapu devri işlemlerini gerçekleştirebilir.
Tüzel Kişilerin Tapu Devri İşleminde İbraz Etmesi Gereken Belgeler
Tüzel kişilerin gayrimenkul satış işlemlerinde ibraz etmeleri gereken belgeler şunlardır:
- Vergi levhasının aslı ve fotokopisi
- Gayrimenkulün sınırları içerisinde bulunan belediyeden alınan emlak değerini yani rayiç bedeli gösterir belge
- Şirket yetkilisine ait imza sirküleri İşlemler vekil aracılığı ile gerçekleştirilecekse vekaletname
- Son yönetim kurulu seçiminin bulunduğu sicil gazetesi örneği
İpotekli Ev Satışı İçin Yapılması Gerekenler
Krediyle alınan ve üzerinde banka ipoteği bulunan bir evin satılması için konut kredisi borcunun, gayrimenkulü satın alacak kişiye devredilmesi gerekir. Gayrimenkulün yeni sahibi tüm kredi borcunu ödedikten sonra bankadan borcun bittiğine dair fek yazısı alır ve tapu devir işlemini gerçekleştirebilir.
İntifa hakkı- Çocuğun Reşit Olmasından Sonra Taşınmazın Korunması
İntifa, kullanma-yararlanma hakkının verilmesi anlamına gelmektedir. Çocuk bakımından İntifa ise, evin çıplak mülkiyetinin çocuğun üzerine devredilip, intifa hakkını (kullanma ve yararlanma hakkını) malik üzerinde tutarak mülkiyetin tasarrufunu kontrol altında tutmak şeklinde ifade edilir.
İntifa Hakkının Yararı
- Tasarruf Kontrolü: İntifa hakkı sahibinin onayı olmadan taşınmaz üzerinde işlem yapılamaz. Çocuğunuz mülkün çıplak mülkiyetine sahip olsa da intifa hakkı sizde olduğu sürece, satış, ipotek veya herhangi bir işlem gerçekleştiremez.
- Borçlara Karşı Koruma: Çocuğunuzun ileride borca girerek mülkü hacze konu etmesi ihtimaline karşı, intifa hakkı mülkiyetin tam kontrolünü korumanıza yardımcı olur.
- Kullanım Hakkı: İntifa hakkı, taşınmazı kullanma ve ondan gelir elde etme hakkını da size tanır. Örneğin, mülk kiraya verilirse, kira geliri intifa hakkı sahibine aittir. İntifa Hakkı Tesisinin Yöntemi İntifa hakkını çocuklarınıza mülk devri sırasında tapu işlemleri esnasında talep ederek tesis edebilirsiniz. Bu işlemler sırasında bir tapu müdürlüğüne başvurarak, çıplak mülkiyet devri ile birlikte intifa hakkının korunmasını sağlayacak sözleşme yapılır.
- İntifa hakkı, ömür boyu devam edebileceği gibi, belirli bir süre için de tesis edilebilir.
- Devrin Geri Alınamazlığı kuralı gereğince çıplak mülkiyet bir kez devredildiğinde, devredilen ile anlaşarak geri alınması dışında, mülkiyet üzerinde artık hak iddia edilmez.
- Vergisel Yükümlülükler: İntifa hakkı sahibinin taşınmazdan gelir elde etmesi durumunda, ilgili gelir vergisi yükümlülükleri doğabilir.
Aile içinde bedelsiz tapu devri nasıl yapılır?
Aile içinde de tapu devri yapılabilir. Aile içi tapu devrinde gerçek bedelli satış yapılabileceği gibi bedelsiz şekilde hibe ve bağış olarak da tapu devri gerçekleşebilir. Aile içi tapu devrinde de kişinin vâris olduğuna dair belgeler alındıktan sonra tapu müdürlüğüne başvuruda bulunulmalıdır.
Anne çocuğuna ev satabilir mi?
Anneden çocuğa tapu devri için tapu müdürlüğüne başvurulması gerekir. Başvuru sırasında devredilecek mülkün rayiç bedelini gösteren belediyeden alınmış belge, taşınmazın zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi ve tapu harcının ödendiğine dair makbuz gibi ek belgeler de sunulmalıdır. Aile içi tapu devri, gerçek bir satış sürecidir. Aynı zamanda kişiler arasında bedelsiz tapu devri şeklinde yani bağış ya da hibe yoluyla da devir gerçekleşebilir. Ancak, bedel alınmadan hibe ya da bağış olarak verildiği zaman harç tutarı fazla olur.
