İcra Yoluyla Taşınmazların ve Taşınırların Satışı Nasıl Yapılır?
Alacaklı olarak borçluya ödeme emri gönderildikten ve söz konusu ödeme emri kesinleştikten sonra borçlunun taşınır veya taşınmaz malları üzerine haciz konulabilecektir. Ancak alacaklının alacağına kavuşması için icra hukukunda bir aşama daha mevcuttur bu da Hacizli Malın Paraya Çevrilmesi(Satışı).
Borçlunun taşınır veya taşınmaz mallarına haciz konulduktan sonra alacaklı söz konusu malların satışının yapılarak paraya çevrilmesini talep edebilir. Alacaklı olarak borçluya ödeme emri gönderildikten ve söz konusu ödeme emri kesinleştikten sonra varsa borçlunun taşınır veya taşınmaz malları üzerine haciz konulur.
Ancak alacaklının alacağına kavuşması için bu mallar alacaklıya verilmez, satış suretiyle paraya çevrilir ve borç miktarı alacaklıya teslim edilir. İcra takibinin üçüncü safhasını haczedilen malların paraya çevrilmesi oluşturur.
İİK Madde 106 – Alacaklı, haczolunan mal taşınır ise hacizden itibaren altı ay, taşınmaz ise hacizden itibaren bir yıl içinde satılmasını isteyebilir. Borçlunun üçüncü şahıslardaki alacağı taşınır hükmündedir.
Kimler Satış Talebinde Bulunabilir?
Her alacaklı mensup olduğu derece namına taşınmazların ve taşınırların satışı talebinde bulunabilir. Borçlunun talebi üzerine de satışa karar verilebilir.
Satışı İstenen Taşınmaz Ne Kadar Süre İçinde Satılmalıdır?
İİK Madde 123 – Taşınmazlar, satış talebinden nihayet üç ay içinde icra dairesi tarafından açık artırma ile satılır. Taşınmazların satışı için artırma yapılmadan önce birtakım hazırlıkların yapılması gerekmektedir.
Bu hazırlıklar yapılmadan doğrudan ihale yapılması mümkün değildir. Hazırlık işlemleri; artırma ilanının yapılması ile şartnamenin ve mükellefiyetler listesinin düzenlenerek kıymet takdirinin yapılmasıdır.
Taşınmaz Satışı İçin Açık Artırma ve Şartları Nedir?
Taşınmazların satışı talebini alan icra dairesi, artırmanın şartlarını tespit eder ve artırmayı ilan eder. Artırmanın satıştan en az 1 ay önce ilan edilmesi gerekmektedir. Artırma ilanında; satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, tahmin edilen kıymeti, bulunduğu yer, birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat gibi bilgiler yer almalıdır.
Ayrıca ilanın bir örneği borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı bulunan ilgililerine (tapuda yazılı bulunan adreslerine) tebliğ edilir.
Taşınmaz Satışı İçin Mükellefiyetler Listesi Nedir?
Artırma şartnamesinde taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin gösterilebilmesi için, mükellefiyetler listesi hazırlanmalıdır. İcra müdürü, bir yandan artırmayı ilan ederken diğer yandan da taşınmaz üzerindeki mükellefiyetleri tapu siciline sorar ve tespit ettiği mükellefiyetlerin bir listesini yapar.
İlan üzerine hak sahibi olduklarını bildirenlerin de iddialarını listeye geçirir. Hazırlanan mükellefiyetler listesi haciz koyduran alacaklılara ve borçlulara tebliğ edilir, itirazları varsa 3 gün içinde bildirmeleri istenir. 3 gün içinde itiraz edilirse itiraz, istihkak prosedürüne göre çözümlenir.
Mükellefiyetler listesinin kesinleşmesi için ya 3 günlük süre içinde itiraz edilmemesi veya itiraz üzerine yedi gün içinde istihkak davasının açılmamış olması ya da istihkak davası açılmışsa sonuçlanmış olması gerekir.
Artırma şartnamesinin bir parçası olduğundan kesinleşen mükellefiyetler listesi, artırma şartnamesine geçirilir ve şartname icra dairesinde açık bulundurulur.
Taşınmaz Satışı İçin Kıymet Takdiri Nedir?
Taşınmazın kıymet takdirinde, mükellefiyetlerin etkisi dikkate alınır. İcra müdürü, taşınmazın önceden takdir edilen kıymetini etkileyen mükellefiyetlerin ortaya çıkması halinde, mükellefiyetler listesinin kesinleşmesi ile taşınmaza yeniden kıymet takdir ettirir.
Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş olan alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirmiş bulunmaları hali dışında, tapudaki adresleri esas alınarak tebliğ edilir.
Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun kendilerine tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleyen icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesinde şikayette bulunabilirler.
Kıymet takdirine ilişkin şikayet tarihinden itibaren 7 gün içinde gerekli giderlerin yatırılması durumunda yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi halde şikayet kesin olarak reddedilir.
Süresinde şikayet edilmemesi veya şikayet yoluna başvurmakla birlikte gerekli giderlerin süresinde yatırılmaması ya da şikayetin esastan reddi ile kesinleşen kıymet takdiri üzerine, kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez.
Ancak, doğal afet ya da imar durumu gibi çok önemli değişiklikler olursa yeniden kıymet takdiri istenebilir. Kıymet takdiri hakkında icra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir.
Hacizli Taşınır Malların Satışı Nedir?
Öncelikle belirtmek gerekir ki hacizli taşınır malın satışı hacizden itibaren 6 ay içerisinde istenebilir. 6 aylık süre içerisinde taşınır malın satışı istenmez ise haciz düşer.
Taşınır malın satışının istenebilmesi için yapılan haczin kesin haciz statüsünde olması gerekir. Muvakkaten veya ihtiyaten haczedilen malların satışı istenemez. Bu kuralın tek istisnası İİK 113’üncü maddedir.
Alacaklı taşınır mala haciz koydurduktan sonra 6 aylık süre içerisinde satış istemelidir. Alacaklının satış istemesinden itibaren 2 aylık süre içerisinde satış işlemi yapılır. Eğer 6 aylık süre içinde alacaklı tarafından hacizli taşınır malın satışı istenmez ya da satış istenmesine rağmen ödenmesi gereken masraflar verilen süre içerisinde ödenmezse taşınır üzerindeki haciz düşer.
Burada belirtilmesi gereken bir husus da taksitle ödemedir. Borçlu alacaklının satış talebinden evvel borcunu muntazam taksitlerle ödemeyi taahhüt eder ve birinci taksiti de öderse taşınır malın satış işlemi durur.
İcrada Satış Nasıl Yapılır?
Gayrimenkulün icrada satışı, taşınmaz malların açık arttırma yoluyla ihale ile satışını ifade etmektedir. İcrada satış işlemler, kamu kurumu olan icra dairelerinin bir alacak sonucu haczederek elde ettiği ya da ipotek tesis ettiği taşınmazların satışa çıkarılması işlemleridir. Söz konusu ihaleler açık arttırma usulüne göre yapılmaktadır. Bu tür ihaleler ile gerçekleşen icrada satış, icra müdürlüğünün bulunduğu il ya da ilçe adliyesinde mezat salonlarında yapılmaktadır.
Ayrıca icra daireleri, gerek icra müdürlüklerinin internet siteleri üzerinden gerekse de gazetelere ilan vererek bu tür ihalelerin yapılacağını kamuoyuna duyurmaktadır. Hukuk sistemimize göre gayrimenkul ihalesine katılmanın hiçbir özel koşulu bulunmamaktadır. Bu kapsamda 18 yaşının üzerinde olan her T.C. vatandaşı aslen ya da vekaleten icrada satış işlemlerine katılım gösterebilir.
Bununla birlikte icra ihalesine girebilmek için nakit ve ülkemizde faaliyet gösteren bir bankanın teminat mektubu verilmelidir. Bu teminat mektubunun oranı ise taşınmazın tahmin edilen değerinin %20’si oranında belirlenmektedir.
İcra Dairesinin internet üzerinden ya da gazete ile duyurduğu ihaleleri inceleyip icrada satış ihalelerinden birine katılmaya karar verdiyseniz, bir adet kimlik fotokopinizi yanınızda bulundurarak ilanda belirtilen ihale yerine giderek ihaleye katılabilirsiniz. Bunun yanında icrada satış için bulundurulması gereken belgeler şunlardan oluşmaktadır: İkametgah belgesi, İhale katılım formu, Vekaletname (gerektiğinde)
Gayrimenkul İhalesi Nasıl Yapılır?
İcrada satış işlemleri arasında en sık tercih edilen gayrimenkul satışı, kanunlarımıza göre belirlenen iki farklı ihale gününde gerçekleştirilmektedir. Bu doğrultuda ilk olarak belirlenen ihale gününde açık arttırma usulü ile satışı gerçekleştirilecek taşınmaz, ancak kıymet takdir raporunda belirtilen değerin %60’ı ve satış masrafları toplamına satılabilmektedir. Bunun yanında 2. satış gününde ise gayrimenkul için kıymet takdir raporu ile biçilen değerin %40’ı ve satış masrafları toplamına satılabilmektedir.
Gayrimenkul ihale ilanlarını inceleyerek katılmak istediğiniz ihalenin gerçekleşeceği gün ve saatte ihale salonunda açık arttırmaya katılabilirsiniz. İcrada satış sırasında en yüksek teklifi vererek ihalenin üzerinize kalmasını sağladıysanız, kanunen size 7 – 10 günlük bir süre tanınır.
Bu süre zarfında ihalede verilen satış bedelini toparlamanız beklenir. İcrada satış sırasında alıcısı olduğunuz gayrimenkulün taşınmaz bedeli dışında; KDV Damga vergisi Tealliye bedeli gibi masrafları da ödemeniz gerekmektedir. Bu nedenle oldukça yüksek tutarlara ulaşabilen bu masrafları da hesaplamanıza dahil ederek icrada satış ihalelerine katılmanız tavsiye edilmektedir.
İpotekli Taşınmazın İcra Dosyası Üzerinden Satış Süreci
Borçlu tarafın borcunu taraflar arasında anlaşılan süre içerisinde ödememesi durumunda ipotekli alacak icra dairesi tarafından ipotekli taşınmazın satışı ile tahsil edilmeye çalışılmaktadır.
Her ne kadar ipotekli taşınmazın satışı, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nda mevcut olan genel haciz yolundaki hükümlere göre gerçekleşmekte ise de ipotekli alacağın satışı, mahiyeti itibari ile ayrıntılı ve kendi içerisinde özel durumların meydana gelme ihtimali mevcut bir süreçtir.
1. Satış ve Satışın Yapılması Süreci
İpotekli taşınmazın satışı, icra dairesi tarafından genel haciz yolundaki hükümlere göre gerçekleşmektedir. Taşınmazların satışı yalnızca açık artırma yolu ile yapılmaktadır.
Taşınmaz, alacaklı tarafından satış talebinden itibaren genel itibari ile üç ay içerisinde icra dairesi tarafından açık artırma ile satılmaktadır. Üç aylık sürenin uzama ihtimali mevcut olup bu süre geçtikten sonra da icra müdürünün yaptığı satışlar da geçerli olmaktadır. Satış talebinde bulunulması akabinde satış giderlerinin peşin olarak ödenmesi, ödenmemesi durumunda ise icra müdürü tarafından verilecek karar ile gerekli giderin on beş gün içerisinde depo edilmesi gerekmektedir.
Bazı durumlarda icra müdürü, başlangıçta hesapladığı ve alacaklının yatırdığı satış giderinin yetmeyeceğini anlarsa, satış gideri avansını yükseltebilir; yani alacaklıdan ek satış gideri isteyebilir.
Satış durumunda alacaklı tarafından ödenmesi gereken masraflar genel olarak tapu müdürlüğü ve ilgili kuruluşlara yazılan müzekkere masrafları, kıymet takdiri alınması adına ödenmesi gereken bilirkişi ücreti, satışa ilişkin tebligatlar ve ilan masraflarıdır. Bununla birlikte alacağa mahsuben ihaleye girilmesi halinde, KDV, Damga vergisi, Tellaliye Ücreti ve Tapu Alım harcının ayrıca ödenmesi gerekmektedir.
2. Kıymet Takdir Raporu ve Rapora İtiraz Süreci
Satışa hazırlık sürecinde, ipotekli icra takiplerinde satışa esas olmak üzere taşınmaz malın kıymet takdiri İcra Müdürlüğü tarafından dosyaya atanan bilirkişi marifetiyle yapılmakta ve bilirkişi tarafından kıymet takdiri raporu hazırlanmaktadır.
Kıymet takdiri raporu taşınmazın takyidatında yer alan ilgililere ve borçlulara tebliğ edilir. Kıymet takdiri ilgililere tebliğ edildikten sonra 7 gün içinde ilgililer kıymet takdirine itiraz etmezlerse bu kıymet takdiri kesinleşir ve kesinleşen kıymet takdiri üzerinden açık artırma süreci başlar.
Ancak kıymet takdirindeki miktarın alacaklı taraf veya karşı taraflarca uygun bulunmaması durumunda kıymet takdir raporunun düzenlendiği icra dairesinin bağlı bulunduğu icra mahkemesine şikâyette bulunma imkânı bulunmaktadır.
Şikâyet akabinde taşınmazın kıymet takdiri hususu mahkeme tarafından atanan yeni bir bilirkişi incelemesi yapılarak belirlenir ve mahkeme tarafından verilen karar ile açık artırma sürecine devam edilir. Kesinleşen kıymet takdiri bedelinin ilk ve ikinci ihalede %50 oranına tekabül eden bedeli üzerinden ihale süreci başlar ve alıcılar taşınmazın yeni maliki olabilmek için peylerini ileri sürerler.
İhale süresince alıcılar tarafından sunulan peylerden en yüksek peyi sunan taşınmazın satışına ilişkin ihaleyi kazanmış olur.
3. Açık Artırma Süreci / İhaleli Satış Süreci Usulleri
Satışı gerçekleşecek olan taşınmazın kıymet takdiri bedeli belirlenmesi akabinde açık artırma sürecine başlanmaktadır. Açık artırma, satıştan en az bir ay önce ilan edilir. Bu artırma ilanına aşağıdaki hususlar yazılır:
Birinci ve ikinci ihalenin (açık artırmanın) yapılacağı yer, gün ve saat,
Satılacak taşınmazın cinsi, mahiyeti, önemli nitelikleri, tahmin edilen değeri, bulunduğu yer, artırmaya katılacakların haczedilen malın tahmin edilen değerinin yüzde yirmisi oranında pey akçesi veya banka teminat mektubu vermeleri gerektiği,
Diğer bilgilerin nereden ne suretle öğrenilebileceği,
Artırma şartnamesinin hangi tarihten itibaren icra dairesinde herkes tarafından görülebileceği,
Açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanacağı, elektronik ortamda teklif vermenin birinci artırma (ihale) tarihinden on gün önce başlanacağı, artırmanın (ihalenin) tamamlanacağı günden önceki günün sonunda sona ereceği;
İkinci artırmada (ihalede) ise bu şekilde teklif vermenin birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlanacağı, en az yirmi gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sona ereceği, elektronik ortamda verilecek tekliflerin taşınmazın tahmini değerinin yüzde ellisinden az olamayacağı; teklif vermeden önce yüzde yirmi oranında teminat gösterilmesinin zorunlu olduğu,
İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, özellikle faiz ve masrafa ilişkin iddialarını dayanağı olan belgelerle birlikte on beş gün içinde icra dairesine bildirmeleri, İlanın şekli ve ilanın gazete ile yapılıp yapılamayacağı, icra müdürü tarafından ilgililerin yararına en uygun şekilde belirlenir.
Ancak uygulamada taşınmaz satış ilanları gazete ile yapılmaktadır. Bu artırma ilanının birer örneği borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı bulunan ilgililerine tebliğ edilir.
Satış ilanı tüm ilgililere ve borçlulara tebliğ edilmiş ve gazete ilanında herhangi bir yanlışlık yok ise birinci artırma günü satış saatinde ilan edilen satış mahallinde açık artırma işlemine başlanır.
Belirtmek gerekir ki, 1. dereceden ipotek alacaklısının alacağına mahsuben ihaleye katılması halinde ayrıca bir teminat yatırması gerekmemektedir.
Birinci Açık Artırma: Elektronik posta yolu ile gelen teklifler dikkate alınarak, gelen en yüksek teklif üzerinden üç kere çağrıda bulunulmasıyla satışa başlanır. İhalede satışın yapılabilmesi için iki koşulun gerçekleşmesi gerekmektedir:
Artırma bedelinin taşınmaz için kıymet takdiri yapılan bedelin yüzde ellisini bulması, Artırma bedelinin, o taşınmaz ile temin edilmiş olup satış isteyen alacaklının alacağına rüçhanı olan muaccel alacakların toplamından fazla olması, ayrıca giderleri geçmesi gerekmektedir.
Rüçhanlı alacak olmaması durumunda sadece ilk şartın gerçekleşmesi ile, rüçhanlı alacak olması durumunda ise her iki şartın gerçekleşmesi ile satış işlemi gerçekleşir, artırma tutanağı yazılır ve tutanak icra müdürü, tellal ve ihale alıcısı tarafından imzalanır.
İkinci Açık Artırma: Birinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya belirtilen miktara ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır.
İlanda belirtilen yer, gün ve saatte ikinci artırma yapılır. İkinci açık artırmaya elektronik posta yolu ile gelen teklifler dikkate alınarak başlanır. Birinci artırmadaki koşullar ikinci artırma için de geçerlidir.
İkinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya belirtilen şartlar gerçekleşmezse satış talebi düşer. Bu halde, taşınmazın tekrar satışa çıkarılabilmesi için, alacaklının yeniden satış talebinde bulunması ve bütün satış işlemlerinin yeni baştan tekrarlanması gerekir.
4. Satış Bedelinin Ödenmesi ve Tahmini Tahsilat Süresi
Taşınmazın satış bedeli derhal peşin ödenir. Ancak icra müdürü alıcıya on günü geçmemek üzere bir ödeme süresi verebilmektedir. Satış bedeli ödenmeden taşınmaz alıcıya teslim edilemez ve tapu idaresine tescil için yazı yazılmaz.
İhale bedeli derhal veya verilen süre içinde ödenince, taşınmazın alıcı adına tescil edilmesi için, icra dairesi tapu idaresine bir yazı gönderir ve taşınmaz alıcıya teslim edilir.
Yalnız bunun için, ihalenin kesinleşmiş olması, yani yedi gün içinde ihalenin feshinin istenmemiş olması veya istenmiş olup da icra mahkemesinin ihalenin feshi talebini reddetmiş ve bu kararın kesinleşmiş olması gerekir.
Bunun akabinde, taşınmazın satış bedelinden, ipotek önce haciz, satış ve paylaştırma giderleri gibi ortak giderler çıkarılır. Artan para alacaklı tarafa alacağı oranında ödenir. Taşınmazın satışının talep edilmesi sonrası 3 ay içinde taşınmaz satışı gerçekleştirilip akabinde alıcı tarafından en geç 10 gün içerisinde ihale miktarı ödenir.
Kıymet takdir miktarına, ihalenin usulüne itiraz edilmediği müddetçe icra müdürlüğü tarafından satış işlemlerinin gerçekleşmesi, ortak giderlerin düşürülmesi ile ödemenin alacaklı tarafa yapılmasının 4 ay sürebileceği öngörülmektedir.
Ancak bu sürenin, itirazlar veyahut satış işleminin geç gerçekleşmesi sebebi ile uzama ihtimali bulunmaktadır. İhale bedelinin, alıcı tarafından belirtilen sürelerde ödenmemesi durumunda ise icra müdürünün kendiliğinden ihale kararını kaldırması gerekmektedir.
İcra müdürü ihale kararını kendiliğinden kaldırmaz ise, bir hakkın yerine getirilmemesi mahiyetinde olduğundan dosya ilgilileri her zaman ihale kararının kaldırılmasını talep etme imkanına sahiptir.
İhale kararının kaldırılması akabinde, icra müdürü yukarıda belirtmiş olduğumuz şartları karşılaması durumunda alıcıdan sonra en yüksek teklifte bulunan ilgiliye taşınmazı satın alıp almayacağı konusunda bir yazı yazar, ilgili üç gün içerisinde cevap vermez veyahut kabul etmez ise taşınmaz icra dairesi tarafından tekrar hemen ihaleye çıkarılır.
5. Taşınmazın Düşük Bedelle Satın Alınma İhtimali
İpotekli alacağın satış sürecinde sektör oyuncuları tarafından merak edilen bir diğer soru ise ipotekli taşınmazın borçlu tarafın tanıdığı birine daha ucuz bir bedel ile satılıp satılamayacağı ihtimalidir.
Yukarıda belirttiğimiz üzere, taşınmaz üzerinde yapılacak kıymet takdirinin en az %50’si üzerinden satış yapılması gerekmekte olup daha az bir miktar üzerinden taşınmazın satın alınma imkanı bulunmamaktadır.
Borçlunun anlaştığı başkaca bir şahsın %50 üzerinde bir bedel ile taşınmazı satın alması durumunda ise herhangi bir usulsüzlük bulunmamaktadır.
Ancak bunun haricinde, Satışa hazırlık işlemleri öncesinde, hazırlık işlemleri ile artırma ve ihale sırasında yapılan usulsüzlüklerde, Artırma ve ihalenin yapılması ile ilgili usulsüzlüklerde, Kanuna veya ahlaka aykırı bir şekilde artırmaya fesat karıştırılmış olmasında, Alıcının malın esaslı niteliklerinde yanıltılmış olmasında, ihalenin feshinin talep edilme imkanı bulunmaktadır.
İhalenin feshi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içerisinde şikayet yolu ile icra mahkemesinden istenebilmektedir. İcra mahkemesi ihalenin feshine karar verir ve bu karar kesinleşirse bununla alıncının ihale ile kazanmış olduğu mülkiyet hakkı son bulur.
Bu halde alıcının ödemiş olduğu ihale bedeli geri ödenir. İhalenin feshi kararının kesinleşmesi akabinde taşınmaz alacaklının satış talebi üzerine icra dairesi tarafından yeniden satışa çıkarılır.
6. Alacağın Tahsil Edilemiyor Olması Durumunda Neler Yapılabilir?
Satış tutarı bütün alacakları ödemeye yetmezse icra memuru kendiliğinden yeni hacizler yaparak haczi tamamlar yeniden haczedilen mallar ayrıca satış talebine hacet kalmaksızın ve mümkün olduğu kadar çabuk satılır. Tamamlama haczi ile haczedilen malların bedeli ve daha önce satılmış olan taşınmaz bedeli bütün alacağı tamamen ödemeye yeterse, icra dairesi bütün alacakları ödemektedir.
Bütün malların alacağı ödemeye yetmemesi durumunda ise ödenmeyen alacak kesimi için, icra dairesi alacaklıya kesin rehin açığı belgesi verir. Alacaklı bu kesin rehin açığı belgesine dayanarak borçluya karşı haciz veya iflas takibi yapabilir.
Alacaklı bir yıl içinde haciz yolu ile takip yapar ise borçluya yeniden ödeme emri tebliğ edilmesine gerek olmamaktadır. Borçluya ödeme emri tebliğ edilmeyeceğinden borçlunun da itiraz etme hakkı bulunmayacaktır.
Kesin rehin açığı belgesi, borç ikrarını içeren senet hükmünde olmakta olup ispat yükü açısından güç taşımaktadır. Bu sayede, borç miktarının tamamen tahsil edilememesi ihtimalinde borçlu tarafa karşı icra işlemleri kolaylıkla yapılabilmektedir.
Günümüzde, ticari hayatta akdedilen sözleşmeler gereği ödenecek borcun teminat altına alınması amacı ile alacağın ipoteğe bağlanması en çok tercih edilen yöntemlerden biridir.
İpotekli alacağın borçlu tarafından ödenmemesi ihtimalinde alacağın icra dairesi tarafından tahsili; ayrıntılı ve kendi mahiyetinde özel durumları barındıran bir süreç olup, alacaklı tarafından takibinin sıkı bir şekilde yapılması gerekmekte, satış sürecinde ortaya çıkabilecek durumlar kapsamında aksiyon alınması gerekmektedir.
İhalenin feshi davası ve fesih süreci
İhaleye hazırlık döneminden başlamak üzere kanunlarda belirtilen usullere riayet edilerek ihalenin tamamlanması gerekmektedir.
İhale sürecinde, hukuka ve kanuna aykırı hareket edilerek hüküm altına alınmış olan usullere uyulmaması halinde, şikayet yolu ile ihalenin feshi talep edilebilecektir.
Diğer bir ifadeyle, icra memurluğunca ihaleye konu mala ilişkin yapılacak olan satışın, usulüne uygun olup olmadığı, ilgililerin fesih talebi ile icra mahkemesi tarafından denetlenebilecektir.
İcra iflas hukukunda taşınır ve taşınmaz satış işlemleri ve ihalenin feshi
Öncelikle alacaklının geçerli bir satış talebinde bulunması ve İİK m.59 kapsamında satış avansının depo edilmesini sağlaması gerekmektedir.
Geçici veya ihtiyati haciz kesin hacze dönüşmedikçe de satış istenememektedir. Satış isteme süreleri taşınırlar açısından 6 ay, taşınmazlar açısından ise 1 yıldır.
İstihkak davalarının devamı süresince süreler işlememektedir. Satış isteme süresi içerisinde geçerli bir satış talebinde bulunulmaz ve gerekli gider depo edilmezse ya da satış talebi geri alınıp yeniden bir satış işlemi talep edilmezse haciz de düşmektedir.
Taşınırların satışı İİK m.112 ve m.119 arasında düzenlenmiştir. Taşınır mallar kural olarak açık artırma usulüyle satılırlar. Açık artırma usulünün istisnası pazarlık suretiyle satıştır. Taşınır mallarda satış bütün ilgililer tarafından istenmelidir.
Satışa konu olan mal; altın, gümüş eşya ise değerini bulması gerekmektedir aksi halde satış işlemleri gerçekleştirilemez.
Artırmaya Hazırlık İşlemleri
Artırmanın yapılacağı gün, saat önceden icra dairesi tarafından takdir edilir.
İcra dairesi, gün ve saati ilan şekline uygun olarak ilan eder. İcra dairesi, artırma şartnamesi hazırlayarak bu artırma şartnamesi ile ihalenin yapılabilmesi için birinci artırma gününden on gün önceye kadar elektronik ortamda teklif vermek isteyenler için de gerekli işlemleri yapar. Hem taşınır hem de taşınmaz malların satışının yapılabilmesi için takip tüm borçlular bakımından kesinleşmelidir.
Alacaklı, takibin kesinleşmediği borçlu yönünden bir vazgeçme beyanında bulunur ise takip diğerleri yönünden kesinleştiği için satış işlemleri yapılabilmektedir. Yargıtay da satışın yapılabilmesi için takibin tüm borçlular açısından kesinleşmesi şartını aramaktadır. Taşınırlarda ödeme emrinin tebliğinden itibaren 6 ay içinde, taşınmazlarda ödeme emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl içinde satış istenmez ise ve gerekli gider avansı depo edilmez ise haciz düşmektedir.
Taşınmaz ise taşınmaz malikine, taşınır ise taşınırın üzerine kayıtlı olduğu kişiye İİK m.103 gereğince 103 davetiyesi gönderilir ve yasal 3 günlük sürenin dolması ile haciz kesinleşir. Taşınır ise haciz ve kıymet takdiri işlemi yapılır. Bu işlemler borçlunun yokluğunda yapıldıysa tebliğe çıkarılır.
Taşınmazlarda da kıymet takdiri yapıldıktan sonra kıymet takdiri raporu tapudaki tüm ilgililere tebliğ edilmelidir. İlgililerden kasıt; rehin alacaklısı söz konusu ise rehin alacaklısı, borçlu, yedi emin, basın ilan kurumudur.
Kıymet takdiri raporunun ilgililere tebliğ edilmesinden sonra ilgililerin kıymet takdir raporuna itiraz etmek için 7 günlük süreleri vardır. Bu 7 gün içerisinde kıymet takdir raporuna itiraz edilmezse kıymet takdiri raporu kesinleşmektedir.
Kıymet takdiri raporuna itiraz edildi ise satış işleminin yapılabilmesi için İcra Hakimliğinin kararı beklenecektir. Kıymet takdirine itiraz üzerine verilen kararlar kesindir.
Yargıtay’ın yeni tarihli kararlarına göre ise İcra Hakimliğinin karar verdiği değerin icra dairesinin kıymet takdiri raporundaki değerden düşük olması ve satış işleminin bu değer üzerinden yapılması durumu ihalenin feshi sebebidir.
İhalenin Feshi
İhalenin feshi icra mahkemesinden istenebilir. Pazarlık yolu ile yapılan satışların iptali ise genel mahkemelerden istenebilir. Satış, ortaklığın giderilmesi davası sonucunda gerçekleştirildiyse fesih sulh hukuk mahkemesinden istenmelidir.
Bu durumda icra müdürünce satış yapılması sonucu değiştirmemektedir. Yetkili mahkeme satışı yapan icra dairesinin veya sulh hukuk mahkemesi satış memurunun tabi bulunduğu yer icra mahkemesi ya da sulh hukuk mahkemesidir.
Satış talimat yolu ile yapıldıysa, talimat icra dairesinin ya da satış memurluğunun tabi olduğu yer icra mahkemesi ya da sulh hukuk mahkemesi yetkilidir.
İhalenin Feshini İsteyebilecek Kişiler İhalenin feshini, satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler isteyebilir.
Haciz alacaklısı, kural olarak ihalenin feshini isteyemez. Ancak tapu sicilinde lehine haciz şerhi var ise alacaklı, tapu sicilindeki ilgili sıfatı ihalenin feshini isteyebilecektir.
Taşınır üzerinde haczi bulunan alacaklı ise ancak kendi takip dosyasında satış istediyse ihalenin feshini isteyebilecektir.
Satış talebinin şikayet konusu ihaleden önce olması gerekir. Taşınmazın tapu kaydında, lehine haciz şerhi, ipotek şerhi, irtifak hakkı şerhi bulunanla tapu siciline şerh verilmiş önalım, alım ve geri alım hakkı sahipleri tapu sicilindeki ilgili sıfatı ile ihalenin feshini isteyebilirler.
Yine taşınmazın diğer hissedarları da tapu sicilindeki ilgili sıfatı ile ihalenin feshini isteyebilir.
Müflis İİK m.91 maddesi gereğince iflas masasına giren mallar hakkında tasarruf hakkını kaybetmektedir. İflas masasına giren malların tasarruf yetkisi iflas masasına geçmekte ise de müflis de hukuki yararı olması sebebiyle ihalenin feshini isteyebilmektedir.
Tapuya şerh verilmek koşulu ile taşınmaz üzerindeki muhdesat sahipleri ve tapuya şerh verilen satış vaadi sözleşmesinin tarafları da ihalenin feshini isteyebilecek tapudaki ilgililerden sayılır. Pey sürmek sureti ile ihaleye katılanlar da ihalenin feshini isteyebilecektir.
Buradan çıkarılacak sonuç, alıcının ve alıcının yanında pey sürmek sureti ile ihaleye katılanların ihalenin feshini isteyebileceğidir.
Alıcının ihale bedelini yatırmaması ihalenin feshine neden olacağından, alıcı iki ihale bedeli arasındaki farktan sorumlu tutulacak ve bu doğrultuda İİK m.113/2 uyarınca ihalenin feshini isteyebilecektir.
İhalenin feshini isteyebilecek kişiler, ihalenin feshini isterken ileri sürdükleri yolsuzluk sebebiyle kendi menfaatlerinin zarar gördüğünü ispat etmelidirler.
Diğer bir deyişle ihalenin feshini istemekte hukuki yararları bulunmalıdır.
İhalenin Feshi Başvurusu ve Başvuru Süresi
İhalenin feshi şikayeti basit yargılama usulüne tabidir. İİK m.134/ f. 5’ e göre; “İhalenin feshi talebi üzerine icra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verir. Ancak ihalenin feshi talebinin usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir. İcra mahkemesi; 1. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler dışında kalan kişilerce talep edilmesi nedeniyle, 2. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler bakımından feragat nedeniyle, 3. İşin esasına girerek, talebin reddine karar verirse ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder.”
İhalenin feshi talebi şikayet yolu ile görevli mahkeme olan icra mahkemesine yöneltilir. Yetkili icra mahkemesi ise satışın yapıldığı yer icra dairesinin tabi bulunduğu mahkeme olup, söz konusu yetki kesindir.
Ayrıca, ihalenin feshine ilişkin şikâyetin görevsiz veya yetkisiz icra mahkemesine yapılması halinde, icra mahkemesi dosya üzerinden inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verecektir.
Bu çerçevede, mahkeme, masrafını gider avansından karşılamak suretiyle dosyayı resen görevli veya yetkili icra mahkemesine gönderir. Bu kararlar kesindir. İhalenin feshi davası, ihale tarihinden itibaren yedi gün içerisinde istenebilir.
Yukarıda da belirttiğimiz üzere, İİK m.134/2’ ye göre ilgililer, ihalenin feshi nedenini en geç ihale günü öğrenmiş sayılırlar. Ancak İİK m.134/10’ a göre, söz konusu süre bazı hallerde ihale tarihinden değil, fesih nedeninin öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Bahse konu haller ise şunlardır:
- Satış ilanı tebliğ edilmemişse,
- Satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya
- İhaledeki fesada bilahare vakıf olunmuş ise şikayet süresi, söz konusu durumların ilgililerce öğrenildiği tarihten itibaren başlayacaktır. Ancak her halükarda, bahse konu süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir seneyi geçemez.
İhalenin feshi, yurt içinde bir adres göstermek koşulu ile şikayet yoluyla İcra Mahkemesinden istenmelidir.
Yurt içinde adres gösterilmesi, dava şartı niteliğinde olup dilekçede bu husus eksik bırakıldığında herhangi bir araştırmaya gidilmeksizin istemin reddine karar verilmektedir.
Davacının kendisini vekil ile temsil ettirdiği hallerde dahi yurt içinde adres göstermesi zorunludur. İhalenin feshi, yazılı istenebileceği gibi sözlü de istenebilir. Sözlü istem, İcra Mahkemesince tutanağa geçirilir.
Fesih istemi Medeni Usul Hukuku anlamında bir dava niteliğinde olmayıp şikayet niteliğindedir. Bu nedenle karşı tarafın yanlış gösterilmesi ya da hiç gösterilmemesi bir önem arz etmez.
Doğru hasım davaya dahil edilip tebligat yapılmak suretiyle yargılamaya devam edilmelidir. Ortaklığın giderilmesi nedeni ile yapılan satış, bütün hissedarları ilgilendirdiğinden ihalenin feshinde alıcı ile birlikte bütün hissedarların hasım olarak gösterilmesi zorunludur.
İhalenin feshi, şikayet başvuru harcına tabidir.
Şikayet, harcın yatırıldığı tarihte yapılmış sayılır. İhalenin feshi davasının açılmış olması satış bedelinin ödenmesine engel değildir. İhalenin feshi davası açılmış olsa bile alıcı, satış bedelini derhal ya da İİK m.130 uyarınca verilen süre içinde nakden ödemek zorundadır. İhale kesinleşmedikçe yatırılan satış bedeli alacaklıya ödenmez.
İcra müdürü, yatırılan ihale bedelini ihalenin feshine yönelik şikayet kesinleşinceye kadar bankalarda nemalandırır. İhalenin kesinleşmesi ile birlikte, satış bedelini nemasıyla birlikte alacaklıya öder. İhale tarihinden itibaren yedi günlük şikayet süresi içinde ihalenin feshi davası açılmazsa ihale kesinleşir.
Şikayet süresi hak düşürücü süre olup mahkemece re’sen gözetilmelidir. Dava açılırsa davanın sonuçlanması beklenir. Red kararının kesinleşmesi ile ihale de kesinleşir. İhalenin feshi davası açılması halinde, taşınmazın alıcı adına tescil edilmesi için tapuya yazı yazılmaz. İlgililerin ihalenin yapıldığı ana kadar yapılan işlemlerdeki yolsuzlukları en geç ihale tarihinde öğrendikleri kabul edilir.
Kendisine satış ilanının tebliğ edilmesi gerekli olup satış ilanı tebliğ edilmeyen ya da usulsüz tebliğ edilen ilgili için şikayet süresi ihaleyi öğrendiği tarihten itibaren başlar.
Satılan malın esaslı vasıflarında hataya düşülmüşse ya da ihaleye fesat karıştırılmışsa şikayet süresi hatanın ya da ihaleye fesat karıştırıldığının öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Ancak, ihale tarihinden itibaren 1 yıl geçtikten sonra ihalenin feshinin istenmesi mümkün değildir. Bir yıllık süre mahkemece re’sen gözetilmelidir.
İhalenin Feshi Nedenleri
Doktrinde ve Yargıtay uygulamasında ihalenin feshi nedenleri aşağıdaki gibidir.
1.Artırmaya Hazırlık Aşamasındaki Hatalı İşlemler
İhaleye Hazırlık Dönemindeki Usulsüzlükler: Satışın talep edilmesi akabinde icra müdürü ihale hazırlıklarına başlamalıdır. Hazırlık süreci içerisinde;
- Elektronik satış portalında satış ilanının yapılmamış olması,
- İlanın birer suretinin, borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerine, tapuda kayıtlı adresleri olması halinde söz konusu adreslerine tebliğ edilmemiş olması, usulsüz tebliğ edilmesi,
- Süresinde satış istenmemesi nedeniyle haczin veya takibin düşmüş olması, Mükellefiyetler listesi hazırlanarak gerektiğinde taşınmazın kıymetinin tekrar takdir edilmesi gerekirken kanuna aykırı işlem tesis edilmesi halinde ihalenin feshi istenebilecektir.
İcra ve İflas Kanununun “İhalenin neticesi ve feshi” kenar başlıklı 134. maddesinin 2. fıkrasında “İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir.” hükmü yer almaktadır.
Söz konusu hüküm gereği, ilgililerince ihaleye hazırlık aşamasındaki usulsüzlüklerin en geç ihale günü öğrenildiği kabul edilerek süresinde şikayet yoluna başvurulması gerektiği açıktır. Aksi takdirde, diğer bir ifadeyle, hazırlık aşamasındaki kanuna aykırılıklar nedeniyle şikayet yoluna süresinde başvurulmamış ise ihalenin feshi talep edilemeyecektir.
Satış ilanının tebliği gereken ilgiliye, satış ilanının tebliğ edilmemiş olması ya da usulsüz tebliğ edilmiş olması ihalenin feshi sebebi olmakla birlikte kendisine satış ilanı tebliğ edilmeyen ya da usulsüz tebliğ edilen kişi yalnızca kendisi bakımından ihalenin feshini isteyebilir yoksa diğer ilgililere satış ilanının tebliğ edilmediği ya da usulsüz tebliğ edildiğinden bahisle ihalenin feshini isteyemez.
Satış ilanının vekilin varlığına rağmen asile tebliği, Satışın kıymet takdirinin esas alındığı tarihten itibaren 2 yıl geçtikten sonra yapılması. (Kıymet takdirine karşı şikayet yolu ile icra mahkemesine başvurmayanlar kıymet takdirinin usulsüz olması sebebiyle ihalenin feshini isteyemezler. Taşınmazın kıymet takdirine yapılan itirazın incelemesiz reddi ihalenin feshi sebebidir.)
İİK m. 106 ve 110 uyarınca haczin kalkmasına rağmen yapılmış ihalenin feshi gerekir.
2.İhalenin Yapılması Sırasındaki Hatalı İşlemler
İhalenin yasal şekil şartlarına uyulmadan yapılmış olması ihalenin feshini gerektirir. İhalenin ilanda belirtilen yerden başka bir yerde yapılması, İhalenin ilanda belirtilen saatte yapılmamış olması, İhalede tellal bulunmaması, Ekonomik bütünlük arz etmeyen birden fazla taşınır veya taşınmaz malın birlikte satılması, Satılan malların bedelinin dosya alacağının tamamını karşılamasına rağmen satışa devam edilmesi.
İdari tatil günü satış yapılması gibi. İhalenin ilanda belirtilen takvime ve prosedürüne uyulmadan yapılması, İhalenin ilanda gösterilen başlangıç ve bitiş süreleri içerisinde gerçekleştirilmeyerek, ilanda belirtilen saatten önce başlayıp yine ilanda belirtilen saatten önce bitirilmesi, İhalenin yetkisiz icra memuru tarafından yapılması.
3.İhaleye Fesat Karıştırılmış Olması
İcra İflas Kanunun 134.maddesinin 2.fıkrasının göndermesi ile uygulanması gereken BK m.226 uyarınca kanuna, ahlaka veya adaba aykırı şekilde ihaleye fesat karıştırılmış olması ihalenin feshin, gerektirir.
İhaleye fesat karıştırılması: Bu başlık içerisinde, satışa katılacak olan kişilerin değişik yöntemlerle (tehdit veya farklı metotlar ile) satışa katılmalarının engellenmesi veya satıştan uzaklaştırılması; ihale konusu mal ile ilgili doğru olmayan söylemlerde bulunularak artırmaya katılacak kişi sayısının azaltılması eylemleri, ihalede fesat olduğuna gösteren hususlardandır.
İhale alıcısının, ihale konusu malın esaslı niteliklerinde hataya düşmüş olması; verilen bilgiler ile ihale konusu malın gerçek durumunun örtüşmüyor olması durumlarında da, alıcı ihalenin feshi talebinde bulunabilir.
4.Alıcının Taşınmazın Önemli Nitelikleri Hakkında Hataya Düşürülmüş Olması
Satış ilanında ve şartnamede taşınmazın önemli özelliklerinin gerçeğe uygun gösterilmemesi nedeniyle alıcının hataya düşürülmüş olması ihalenin feshini gerektirir.
Yargılama Usulü ve Karar
İİK m.134/2 uyarınca ihalenin feshi isteminin duruşmalı olarak incelenmesi zorunludur. İhalenin feshi istemi İcra Mahkemesince basit yargılama usulüne göre incelenir. Taraflar ihalenin feshi nedeni olarak dayandığı maddi vakıaları tanık dahil her türlü delille ispatlayabilirler.
Mahkeme, mahallinde keşif yapabilir. Hakim, kendisi de delil toplayabilir ve tanık dinleyebilir. İhalen feshi davalarından feragat mümkündür. Ancak, ihalenin feshi istemine ilişkin şikayetlerde tarafların tamamının kabulü gerekmektedir.
Mahkeme, yapacağı inceleme sonucunda şikayetin kabulüne veya reddine karar verecektir. Şikayetin reddine karar vermesi halinde şikayetçiyi ihale bedelinin yüzde onu oranında tazminata mahkum eder.
Şikayetçinin ihalenin feshini isteyebilecek kişilerden olmaması, şikayetin süresinde yapılmaması, dilekçede adres bildirilmemesi gibi usulden verilen red kararlarında şikayetçi aleyhine para cezasına hükmedilmez.
Fesih kararının kesinleşmesi ile birlikte alıcının ödemiş olduğu satış bedeli neması ile birlikte alıcıya geri ödenir. Alıcı tarafından ihale nedeniyle ödenen KDV, damga vergisi ve tapu harçları iade edilir. İhalenin feshedilmiş olması tellaliye harcının geri ödenmesini gerektirmez. (Devamı 3. sayfada)
