İhalenin Feshini Talep Edebilecek Kişiler:
İhalenin feshini talep edebilecek olan kişiler İcra ve İflas Kanununun 134. maddesinin 2. fıkrasında sayılmıştır. İİK m. 134/ f.2: “İhalenin feshini, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler.”
Yukarıda yer alan hüküm gereği ihalenin feshini ancak satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye katılan kişiler talep edebilecektir. İhalenin feshi davasında, Hukuk Muhakemeleri Kanununun 114. maddesinde belirtilen dava şartlarından biri olan hukuki yararında bulunması gerekmektedir.
Nitekim, İİK m. 134/ f.11’ e göre “İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vakı yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur.” hükmü gereği, yukarıda ihalenin feshini talep edebileceği belirtilen kişilerin, ihaledeki usulsüzlük nedeniyle zarara uğradıklarını da ispat etmeleri gerekmektedir.
Aksi takdirde, diğer bir ifadeyle, bahse konu kişilerin ihaledeki usulsüzlük nedeniyle zarara uğradıklarını ispat edememeleri halinde, ihalenin feshi davasını açmalarında hukuki bir yararları olmadığı kabul edilecektir.
Bu durumda ise bahse konu davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddi sonucu doğacaktır.
Yargıtay’ın yerleşik kararları incelendiğinde, ihale konusu malın takdir edilen muhammen bedeline ya da üzerinde bir bedele ihale edilmesi halinde zarar unsurunun gerçekleşmediği ve ihalenin feshi davasını açmada hukuki yararın bulunmadığı hüküm altına alınmaktadır.
Nitekim, Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin E. 2015/25317, K. 2016/2849 ve 8.2.2016 tarihli kararında (EK-2); “Somut olayda, fesih istemine konu olan ihalede satılan…. plakalı traktörün muhammen bedeli 15.000 TL olup, 16.150 TL’ye satıldığı, dolayısıyla satış bedelinin menkulün muhammen bedelinin üzerinde olduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle ihalede zarar unsuru gerçekleşmemiş olmakla borçlunun ihalenin feshini istemekte hukuki yararı yoktur. Mahkemece istemin işin esasına girilmeden bu nedenle reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.”,
Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin Esas No: 2013/7693, Karar No: 2013/14984 ve: 18.04.2013 tarihli kararında da (EK-4); “Somut olayda, 320.000,00 TL muhammen bedelli 589 ada, 18 parsel, A Blok, 4. kat, 9 nolu bağımsız bölümün 380.000,00 TL’ye satıldığı ve dolayısıyla satış bedelinin taşınmazın muhammen bedelinin üzerinde olduğu anlaşılmaktadır. Her ne kadar borçlu vekiline yapılan satış ilanı tebliğ işlemi usulsüz ise de, yerleşik Yargıtay uygulamasına göre satış bedelinin muhammen bedelin üzerinde olması halinde zarar unsuru oluşmayacağından, yukarıda açıklanan yasa hükmü gereğince anılan taşınmaza ilişkin ihalede zarar unsurunun gerçekleşmediğinin kabulü gerekir.” O halde mahkemece, ihalenin feshi isteminin reddi gerekirken istemin kabulü yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.” ve
Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin Esas No: 2021/9076, Karar No: 2021/9384 ve 21.10.2021 tarihli kararında (EK-3); “Somut olayda, şikayet konusu taşınmazın muhammen bedelinin 48.180,69 TL, ihale bedelinin 120.000,00 TL olduğu, ihale bedelinin muhammen bedelin üzerinde olduğu görülmektedir. Şikayetçi dava konusu ihalede ihale alıcısı olup, ihalenin feshi isteminde menfaatinin ne suretle muhtel olduğunu ispatlayamamıştır. Dolayısı ile bu durumda zarar unsuru gerçekleşmemiş olup, şikayetçinin İİK’nun 134/8.maddesi kapsamında ihalenin feshini istemek kapsamında hukuki yararı bulunmamaktadır.” şeklinde hükümler kurulmuş olup, güncel kararlar ışığında Yargıtay, satış bedellerinin muhammen bedelin üzerinde olması durumunda, fesih talebinde bulunan ilgililer için zarar unsurunun gerçekleşmemiş olduğunu açıkça kabul etmektedir.
İhalenin Feshi Davasının Sonucu:
İcra mahkemesi yapacağı incelemeler sonucunda ihalenin feshi talebini kabul edebileceği gibi reddedebilir. Yukarıda belirtilmiş olan İİK m. 134/ f. 5’ de, “…İcra mahkemesi; 1. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler dışında kalan kişilerce talep edilmesi nedeniyle, 2. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler bakımından feragat nedeniyle, 3. İşin esasına girerek, talebin reddine karar verirse ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder.” şeklinde düzenlemeye yer verilmiştir.
Söz konusu düzenlemeden hareketle, mahkeme fesih talebinin reddine karar vermiş ise, talepte bulunan ilgili ihale bedelinin % 10’u oranında para cezasına mahkum edilecektir. Bu çerçevede, ihale bedeli, fesih talebinde bulunan kişinin alacağına oranla yüksek olup mahkemece de talebin reddedilmiş olması halinde, talepte bulunan kişi alacağından daha yüksek bedelde olan para cezasını ödemekle karşı karşıya kalabilecektir.
Hak arama özgürlüğü noktasında, ilgililer için zorluk oluşturabilecek bu durum dikkate alınarak fesih talebinde bulunulması son derece ehemmiyet arz etmektedir.
Diğer bir ihtimalde, icra mahkemesinin yapmış olduğu inceleme ile ihalenin feshi talebi kabul de edilebilir. Bu halde alıcının iktisap etmiş olduğu mülkiyet hakkı sona erecektir.
Son olarak, ihalenin feshi kararının kesinleşmesi akabinde yeniden satış talep edilmişse ihale konusu mal yeniden satışa çıkarılacaktır.
İhalenin Feshi Kararının Kesinleşmesinden Sonra Satış Talep Etmek Gerekir Mi?
7343 sayılı Kanun değişikliğinden önce ihalenin feshi kararının kesinleşmesiyle satış talebinin düştüğü ve alacaklının yeniden satış talep etmesi gerektiği konusunda yargı kararları ile bilimsel görüşlerde birlik bulunuyordu.
Farklı bilimsel görüşler, alacaklının hangi süre içinde yeni bir satış talebinde bulunacağında kendisini gösteriyordu.
Yargıtay’ın kalan süre içinde yeniden satış talep edilebileceği, yeni bir satış isteme süresinin işlemeye başlayacağı ve alacaklının her zaman satış talebinde bulunabileceği olmak üzere üç farklı içtihadı vardı. 7343 sayılı Kanunla İİK m. 106/2’de yapılan değişiklikle takip hukuku mevzuatımıza “satışın gerçekleştirilememesi” adıyla yeni bir kavram girmiş, ikinci arttırmada alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse satış talebinin düşeceğine ilişkin İİK m. 115/3 ve m. 129/3 hükmü yürürlükten kaldırılmıştır.
Bu kavramın kesinleşmiş ihalenin feshi kararını kapsayıp kapsamadığı açık değildir. Kapsadığı kabul edilirse; – Haciz yoluyla takiplerde, o satış isteme süresi kaldığı yerden işlemeye devam eder (İİK m. 115/7 c. 2). o alacaklı, önceki satış talebinden kalan satış isteme süresi içinde satış günü verilmesini talep edebilir (İİK m. 115/7 c. 1). o kalan 1 yıllık kök süre bittiğinde, alacaklı ek 1 yıllık süreden yararlanabilir (İİK m. 106/2). – Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takiplerde, o İİK m. 150/g’de m. 115’e atıf yapıldığı için satış isteme süresi kaldığı yerden işlemeye devam eder ve alacaklı, önceki satış talebinden kalan satış isteme süresi içinde satış günü verilmesini talep edebilir.
Yargıtay’ın ihalenin feshi üzerine yeni bir satış isteme süresinin başlayacağına veya süresiz olarak satış talep edilebileceğine ilişkin içtihadı, İİK m. 115/7’nin uygulanmaya başlandığı il/ilçelerde (bkz. zaman itibariyle uygulama İİK Geçici m. 18) hükmünü bu yorum takip edildiğinde yitirir. İİK m. 150/g’de m. 106’ya atıf yapılmadığı m. 150/e’de de bir düzenleme olmadığı için, kalan 1 yıllık kök süre bittiğinde alacaklı ek 1 yıllık süreden yararlanamaz. İsviçre Hukukunda ise ihale feshedildiğinde (Art. 132a SchKG) alacaklının talepte bulunmasına gerek olmadan icra dairesince re’sen arttırmanın tekrarlanacağı kabul edilmektedir. Öyle ki doktrinde icra mahkemesine yöneltilecek talebin yeni bir arttırmaya çıkılması talebini de içereceği görüşü savunulmaktadır.
Bu yaklaşımı Türk Hukuku bakımından kıymetli bulduğumu ifade etmek isterim. Gerçekten yeni bir arttırma yapılması lüzumu icra dairesinin kanuna aykırı işleminden ileri gelmektedir. İhale işleminin kanuna aykırı olduğunu tespit eden ihalenin feshi kararı icra dairesini kanuna uygun yeni bir işlem yapma mecburiyeti altına sokar.
Yeni arttırma için alacaklının belirli bir süre içinde yeni bir satış talebinde bulunmaya zorlanmaması, süresi içinde satış talep etmediğinde de haciz yoluyla takiplerde haczinin, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takiplerde takibinin düşmemesi gerekir. İsviçreli hukukçuların söz konusu yaklaşımına yakın duran Yargıtay uygulaması, alacaklının herhangi bir süreye tâbi olmadan satış talep edebileceğine ilişkin içtihadıdır.
Yargıtay 12. HD, 22.10.2020, 7008/9085 (E-Uyar) sayılı kararda “Somut olayda, örnek 6 numaralı ödeme emri borçluya 21.08.2014 tarihinde tebliğ edilmiş, alacaklı vekili tarafından taşınmazın satışı 07.04.2015 tarihinde istenilmiş ve süresi içinde geçerli satış avansı yatırıldıktan sonra satış kararı verilerek 09.08.2017 tarihinde ihale edilmiş 16.08.2017 tarihinde ihalenin feshi davası açılmış, ve mahkemece ihalenin feshi davasını kabulüne karar verilmiştir. Bu durumda, ilk satış talebi yasal süresinde yapıldığına ve satış talebinin geri alınması da söz konusu olmadığına göre, sonraki satış talebinin bir yıllık sürede olmaması sonuca etkili olmayıp, yasada belirtilen sürenin satış talebi için öngörülmesi karşısında; satışın aynı süre içerisinde yapılmamış olması, usulüne uygun satış talebini ortadan kaldırmadığı gibi takibin İİK’nun 150/e maddesi gereğince düşmesi sonucunu doğurmaz.” denilmiştir.
Yargıtay Kararları
Yargıtay, özetle;
“Cüzi de olsa bir satış avansı yatırılmışsa geçerli bir satış talebinin bulunduğunu kabul etmektedir. Buna göre, yatırılan masrafın yetmeyeceği anlaşıldığında bunun tamamlanması istenebilecek ancak masraf hiç yatırılmamışsa geçerli bir satış talebinin varlığından söz edilemeyecektir. -Yargıtay’a göre alacaklı tarafından satışın düşürülmesi talebi ancak ihaleye başlanmadan önce yapıldıysa hüküm ve sonuçlarını doğurabilecektir.
İcra İflas Kanunu’nun 363. Maddesinin 4.fıkrasına göre istinaf satıştan başka icra işlemlerini durdurmamaktadır. Buna göre takibe yönelik itiraz veya şikayetler hakkında verilen kararlar kesinleşmeden satış yoluna gidilemez. Bu kurala uyulmaması kamu düzenine aykırılık teşkil edeceğinden süresiz şikayete tabidir ve de ihalenin feshi sebebidir.
Satış talebinin geçerli olabilmesi için satış talebi ile birlikte bir miktar avansın da yatırılması gerekmektedir. Satış talebi, satış avansının yapıldığı tarihte yapılmış sayılır.
Yargıtay’ın bir diğer içtihadına göre borçlu tarafından satış istenmiş fakat icra müdürlüğü tarafından bu satış talebi reddedilmiş ise talebin geçerliliğini yitirdiğine ilişkin hiçbir kanun hükmü yoktur. İcra daireleri satış talebini reddetme yetkisine sahip değildirler. İcra müdürü, satış günü verilmesine yer olmadığına, satış masraf avansının alınmasına karar verebilir.
Satış isteme süreleri hak düşürücü sürelerdir ve hiçbir şekilde tarafların kendi aralarında yaptığı sözleşmeler ile değiştirilemezler.
Satış talebinin alacaklı tarafından yapılması zorunlu değildir. Borçlunun da satış isteme hakkı vardır.
Süresinde satış istenmesinden sonra haczi ve satışı düşüren sebepler İİK’da öngörülmemiştir. Ancak kanunda ikinci ihalede alıcı çıkmaması durumunda satış talebinin düşeceği düzenlenmiştir.
Süresinde satışın istenmemesi durumunda ise yalnızca haciz kalkmakta, icra takibi düşmüş olmamakta, icra takibi derdest olmaya devam etmektedir. Ödeme emrinin tebliğine gerek kalmadan alacaklı yeniden haciz isteyebilir.
Satış isteme süresi ödeme emrinin tebliğinden itibaren başlamaktadır. Birden fazla borçlu var ise satış isteme süresi en son borçluya yapılan tebligattan itibaren başlar.
Taşınmaz satışlarında, ihale kesinleşmeden icra müdürlüğü tarafından tapuya tescil yazısının yazılmaması gerekmektedir. Buna rağmen icra müdürlüğü ihale kesinleşmeden tapuya tescil yazısını yazdıysa ve tapuya tescil işlemi yapıldıysa ihale alıcısına karşı genel mahkemelerde tapu iptali davası açılarak tescil işleminin iptali sağlanabilir.
Borçlunun satışa hazırlanabilmesi, kendince gerekli duyuruları yapabilmesi ve daha fazla müşteri bulabilmesi için kendisine makul bir süre verilmesi gerekmektedir.
Yargıtay bir kararında satış tarihi ve satış ilanının tebliğ tarihi arasındaki 3 günlük süreyi borçluya ihaleye hazırlanması için makul süre verilmediği şeklinde değerlendirmiştir. Ayrıca Yargıtay’ın 2013 tarihinden itibaren verdiği kararlara göre borçlunun satıştan 7 günden az bir süre önce bilgilendirilmesi ihalenin feshi sebebidir.
Tasarrufun iptali kararının kesinleşmesi beklenmeksizin iptale konu taşınmaz haczedilip satılabilir (İİK m.277).
Alacaklının talebi üzerine, borçluya ikinci kez ödeme emri tebliğ edilmesi halinde, borçlu açısından yeniden itiraz hakkı doğmaktadır. Burada alacaklının kendi iradesi ile tekrar ödeme emrinin tebliğini istemesi borçluya yeniden itiraz hakkı veriyorsa da ikinci kez çıkarılan icra veya ödeme emri tebliğinden başlatılmak sureti ile alacaklının satış isteme süresinin uzatılması sonucunu doğurmamaktadır.
İhale konusu mala ilişkin KDV oranına İİK m.16/1’de öngörülen süre içerisinde icra mahkemesine başvurularak bu oran şikayet konusu yapılmadı ise herkes için bağlayıcı olan “ihale şartları” çerçevesinde yapılan ihalenin kesinleşmesinden sonra KDV oranının yanlış gösterildiğiyle ilgili icra mahkemesine şikayette bulunulamaz.
İİK m.36 gereğince icranın geri bırakılması için taşınmazlar teminat olarak gösterilebilirse de taşınmazların satışından elde edilecek bedelin dosya borcunu ferileriyle birlikte karşılayıp karşılamayacağı belli olmadığından taşınmazların teminat olarak gösterilmesi durumunda hacizlerin kaldırılmayacağı kabul edilmektedir.
İİK m.114/2 gereğince ilanın, şekli, arttırmanın tarzı, yer ve günü ve gazete ile yapılıp yapılmayacağı icra müdürlüğünce tarafların menfaatine en uygun geleni nazara alınarak tayin olunur.
OSB’nin her alacağı öncelikli bir alacak değildir. OSB’nin aidat alacakları ve yönetimden kaynaklanan yönetsel alacakları önceliklidir. Bu alacakların ipotekle temin edilen alacaklardan önce ödenmesi mümkün değildir.
İhale konusu menkulün, mahallinde bulunamadığı için tesliminin imkansız hale geldiği tespit edildiğine göre, menkulün kendisine bırakıldığı ya da istenildiğinde teslimle yükümlü olan kişiler hakkında alacaklının genel mahkemelerde başvuru hakkı bulunmaktadır.
Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre, satış bedelinin, muhammen bedelin üzerinde olması halinde, ihalede zarar unsurunun gerçekleşmediğinin kabulü gerekir. Bu durumda borçlunun ihalenin feshini isteme hakkı yoktur.
İİK m.134/2 gereğince ihalenin feshini isteyen kişiler yurt içinde bir adres göstermekle yükümlüdürler. Yurt içinde adres göstermeyen borçlunun ihalenin feshine ilişkin istemi, dava şartı eksikliği nedeni ile reddedilecektir.
İİK m.149/a maddesine göre, icra mahkemesinin geri bırakma talebinin reddi kararlarına karşı istinaf yoluna başvuran borçlu veya üçüncü şahıs, takip konusu alacağın yüzde on beşi oranında teminat yatırmadığı takdirde satış durmaz. Bölge Adliye Mahkemesince talebin reddi halinde yatırılan teminat, ayrıca hükme gerek olmaksızın alacaklıya tazminat olarak ödenir.
Satış istinabe yolu ile yapılsa dahi 3.kişinin taşınmazdan çıkarılması için tahliye emri göndermeye görevli ve yetkili icra dairesi, asıl takibin yapıldığı icra dairesidir. -İİK m.83 gereğince, haczedilen menkullerin ipotek kapsamında kaldığına ve taşınmazdan ayrı haczedilemeyeceğine ilişkin şikayet kamu düzenine ilişkin olduğundan süresiz olup, en geç satış tarihine kadar yapılabilir.
Satış ilanının elektronik ortamda yapılması icra müdürlüğünün takdirine bırakılmış bir husus olmayıp yasal bir zorunluluktur.
Elektronik ortamlarda sunulan tekliflerde, sehven hayatın olağan akışına uygun olmayan bir teklifte bulunulduğunda, teklifi yapan kişi ihale bedelini ödemeyerek ihalenin feshine neden olduğundan iki ihale bedelinin arasındaki farktan sorumluluğu söz konusu olmaktadır. Sehven yapılan teklif ile takdir edilen değer arasında fahiş bir fark bulunduğundan teklif açık bir maddi hata olarak değerlendirilmeli ve teklifi yapan kişinin şikayetinin kabulüne karar verilmelidir.
Haciz tarihinde borçlu adına kayıtlı olan taşınmaz için üçüncü kişinin açmış olduğu tapu iptal ve tescil davasının kabul edilip kesinleşmesi halinde dahi, haciz tarihindeki mülkiyet durumu değişmeyeceğinden ve tescil kararı da hacizden sonra kesinleştiğinden ve tapudaki hacizlerin kaldırılması yönünde bir hüküm taşımadığından, haczin kaldırılması istemi üçüncü kişinin genel mahkemede açacağı davada tartışılabilir.
Alacaklı tarafından satış başladıktan sonra yapılan satışın düşürülmesi talebi sonuç doğurmayacaktır.
İhale sırasında tellaliye hizmeti verilmiş ve bu hizmetinin gereği olarak da tellaliye harcı alındı ise ihalenin feshedilmiş olması bu hizmetin yapılmadığı sonucunu doğurmayacağından yapılan hizmetin karşılığı olarak tellaliye harcının ödenmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.“
