İpotek Nedir? İpoteğin Kaldırılması Nedir?
İpotek, doğmuş veya ileride doğması muhtemel bir borç için bir taşınmaz malın teminat olarak gösterilmesi ve borcun ödenmemesi halinde, hak sahibine, alacağın teminatını teşkil eden taşınmazı yasal yollarla satışını gerçekleştirerek satış değerinden, alacağını elde etme yetkisi veren sınırlı bir ayni haktır.
İpoteğe konu olan taşınmaz, kredi borçlusuna ait olabileceği gibi bir üçüncü kişiye de ait olabilir. İpotek özünde bir sözleşmedir ve ipotek şartlarının Sözleşme Hukuku kapsamında düzenlenmesi gerektiği göz ardı edilmemelidir.
İpotek, kredi verenin borçlunun ödeme taahhütlerini yerine getirmemesi durumunda mülkiyet hakkını kullanabilmesini sağlar. Eğer borçlu ödeme yapmazsa, kredi veren genellikle ipotek hakkını kullanarak mülkiyeti elde edebilir ve mülkiyeti İcra ve İflas Hukuku kapsamında satarak borcu tahsil edebilir.
Türk Medeni Kanunu; Amaç ve nitelik
Madde 881- Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez.
İpotek türleri nelerdir?
Türk Medeni Kanunu’na göre Türkiye’de ipotek türleri anapara ipoteği ve limit ipoteğidir.
a) Anapara (Karz – Kesin Borç) İpoteği:
Anapara ipoteği; ipoteğin sadece doğmuş, mevcut ve belirli bir borç için alındığı bir ipotek çeşididir.
Karz ipoteği mevcut bir borç için tesis edildiğinden, ipotek alacaklısının (Banka) diğer alacaklarının güvencesini oluşturmamaktadır. Bu bakımdan tapu kayıtlarında ipotek yer almış olsa dahi, ipotekle güvence altına alınmış borç ödenmiş ise; alacaklı (Banka) artık bu ipotekten yararlanamayacaktır.
Anapara ipoteği, ipotek resmi senedinde yazılı asıl alacağa ilave olarak ipotek kapsamına dahil olduğu kabul edilen takip giderleri, sözleşme (akdi) ve temerrüt faizlerini de güvence altına almaktadır.
Anapara ipoteği TL ve yabancı para üzerinden kurulabilir. Anapara (karz) ipoteğinin avantajı, akit tablosunda borç ikrarı bulunduğundan ipoteğin paraya çevrilmesi halinde borçluya, icra emri gönderilmesi imkanının bulunmasıdır.
Uygulamada, Tüketici kredilerinde (konut finansman kredisi, işyeri, ihtiyaç kredisi, taşıt kredisi vs.) tüketiciye kullandırılan kredilerin teminatı olarak Türkiye’de ipotek olarak anapara ipoteği alınmaktadır.
Zira kullandırılacak söz konusu kredilerin miktarı belli bir nakdi kredi olmakta, yani ipotek belli bir borç için tesis edilmektedir. Ancak, söz konusu kredilerin teminatına “üçüncü şahıs ipoteği” alınması durumunda ise yerleşik Yargıtay kararları gereğince, “teminat ipoteği” tesis edilmesi gerekmektedir.
b) Teminat (Limit- Üst Sınır) ipoteği:
Teminat ipoteği; doğmuş, ileride doğacak ya da doğması muhtemel alacağı güvence altına almak için tesis edilen ipotek türüdür. Teminat ipoteğinde ipotek ile güvence altına alınan alacağın üst sınırı bellidir.
Faizler ve takip giderleri ancak ipotek tutarı içinde kalmak kaydıyla karşılanmaktadır. Bu nedenle ileride doğması muhtemel bir borç söz konusu ise bu miktarın ipotek tesis aşamasında belirlenmesi mümkün olmadığından taşınmazın en fazla ne kadarlık bir miktar için teminat teşkil edeceğinin ipotek dilekçesi ve ipotek resmi senedinde gösterilmesi gerekir.
Bu nedenle Bankalarca ipotek tesis edilirken faizler ve taşınmazın değer artışı da dikkate alınarak taşınmaz ekspertiz değeri üzerinden marjlı olarak ipotek tesis edilmektedir.
Gayrinakdi kredilerde Banka, doğması muhtemel bir riski yüklendiğinden, belli bir alacak söz konusu olmadığından, teminat (üst sınır) ipoteği alınması zorunluluğu bulunmaktadır. T. Ticaret Kanunu’nun 95.maddesi gereğince, kredi hesabının kesilmesinden önce taraflardan hiçbiri alacaklı veya borçlu sayılmadığından, cari hesap şeklinde çalışan krediler için üst sınır ipoteği alınması söz konusudur.
Teminat (üst sınır) ipoteğinin avantajı, Bankanın doğmuş ve doğacak –akit tablosunda belirtilmek şartıyla – tüm alacakları için güvence oluşturabilmesidir. Tapuda tescil edilmiş olan üst sınır ipoteği terkin edilmedikçe süresiz olarak devam etmektedir.
Teminat ipoteğinde, taşınmaz nedeniyle azami yükümlülük (anapara, akdi faizler ve gecikme faizleri her türlü masraflar dahil) ipotek meblağı ile sınırlı olmakta; ipotek alacaklısı (Banka), ipotek resmi senedinde belirtilen meblağ (ipotek limiti) haricinde, (ipotek limiti alacağın tamamını karşılamasa bile) söz konusu ipotek üzerinden bir talepte bulunamamakta, alacağın ipotek limitini aşması durumunda aşan kısım ipotek bedelinden karşılanamayacaktır.
İpotek derecesi nedir?
Türkiye’de ipotekler, tescil edildikleri dereceye göre güvence oluştururlar. Buna göre ipotekle sağlanan güvence, tapu kütüğüne tescilde belirtilen derece ile sınırlıdır. İpoteğin bulunduğu derecesine göre, her derecedeki ipotek alacağı sonraki derece ipotek alacaklarından daha önceliklidir.
İkinci ve sonraki derece ipotekler, “serbest dereceden istifade hakkı” ile tesis edilirse, boşalan bir önceki dereceye (örn: 1.dereceye) sonraki derecedeki ipoteklerin kendiliğinden geçebilmesi mümkün olmaktadır.
Serbest dereceden istifade hakkı, ipotek alacaklısına (Banka) tanınmadığı takdirde, sonraki derecedeki ipotek bir önceki dereceye kendiliğinden geçemez. İpoteğe konu taşınmaz maliki bu durumda isterse boşalan dereceye tekrar aynı derecede ipotek tesis ettirebilecektir. Bu nedenle, Türkiye’de ipotek alınırken bu hususa önemle dikkat edilmelidir.
İpotekli ev satılır mı?
İpotekli taşınmazın, bir başkasına devri (satılması) mümkün olup, ipotekli taşınmazın devrinde ipotek alacaklısının (Banka) rızasının alınmasına gerek bulunmamaktadır. İpotekle teminat olarak alınmış ipotekli evin satılması halinde, ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü satış işleminden Şubeyi haberdar eder, eski ve yeni malikin adreslerini yazısında bildirir. “İpotekli ev satılır mı?” sorusunun cevabı olumlu olsa da bu satış yeni malik açısından riskler taşır.
İpotekli taşınmazın satılması halinde yeni malik Türkiye’de ipotek ile sorumlu olmaya devam edecektir. Yani eski malik olan borçlunun olası bir temerrüt durumunda ipotek alacaklısı taşınmazın paraya çevrilmesi için gerekli işlemleri başlatabilir.
Yeni malik taşınmazı ipotekli olarak satın aldığı için ipotekten sorumludur ve itiraz hakkı bulunmamaktadır.
Yabancı para birimi üzerinden ipotek tesisi
Medeni Kanun’un 851.maddesi gereğince, yurt içinde veya yurt dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarının yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen (dövize endeksli) kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden ipotek tesisi mümkün olacak, bu halde her derecenin ifade ettiği miktar, rehin konusu alacağın para türü üzerinden gösterilecek, ancak aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak Türkiye’de ipotek kurulamayacaktır.
Serbest dereceden istifade hakkı bulunmamak kaydı ile; yabancı para üzerinden kurulan ipoteğe ait bir derecenin boşalması halinde bunun yerine, tescil edileceği tarihteki karşılığı Türk Parası veya yabancı para üzerinden rehin kurulabilecektir.
Alt derecede bulunan ipotek alacaklısının serbest dereceden istifade hakkının bulunmaması halinde, boşalan dereceye boşalan miktar kadar bir başka alacaklı lehine ipotek kurulabilmesi mümkün olacaktır.
Kredili müşteriye ilk olarak tahsis edilen kredinin teminatına yabancı para ipoteği alınmış ise, bu yabancı para ipoteği daha sonra kullandırılacak hiçbir Türk Lirası kredisinin teminatını teşkil edemeyecek olup, türk li̇rasi üzeri̇nden veri̇len kredi̇leri̇n temi̇natı i̇çi̇n yabancı para üzeri̇nden taşınmaz rehni̇ (i̇potek) tesi̇s edi̇lemeyecekti̇r. Ancak Türk Parası üzerinden tesis edilen ipotekler, yabancı para kredilerinin de teminatını teşkil edebilecektir.
Evi ipotek etmek ne demektir?
Evi ipotek etmek sadece bankalar aracılığıyla alınan krediler için değil, aynı zamanda banka harici 3. kişilerden alınan borçlar için de bir yöntem olabilir. 3. kişiler, genellikle aile üyeleri, arkadaşlar veya iş ortakları gibi olabilir.
Evi ipotek etmek, bu kişilerden alınan borçların güvence altına alınması ve borcun geri ödenmemesi durumunda ipotek sahibinin alacaklı konumuna geçmesi amacını taşır. Evi ipotek etmek için şu adımlar izlenebilir:
Borç Anlaşması: Kişi ile aranızda bir borç anlaşması yapılır. Bu anlaşmada, alınan borcun miktarı, geri ödeme şartları, faiz oranları ve vade gibi detaylar belirtilir.
İpoteğin Tesis Edilmesi: Alacaklı olan 3. kişi, borcun güvence altına alınması amacıyla borçlu tarafından sahip olduğu taşınmaz malı ipotek ettirir. İpotek tesis işlemi tapu siciline kaydedilir.
Borç Ödemesi: Borçlu, belirlenen vade içinde borcu düzenli olarak ödemeye başlar. Bu ödemeler, önceden belirlenen anlaşma şartlarına göre gerçekleşir. İpotek Kaldırma: Borç tamamen ödendiğinde, alacaklı olan 3. kişi, tapu müdürlüğüne başvurarak ipoteği kaldırabilir. Bu işlemle birlikte taşınmaz mal üzerindeki ipotek hakkı resmi olarak sona erer. Banka harici 3. kişi borçları için evi ipotek etmek, taraflar arasında güvenin sağlanması ve borcun güvence altına alınması açısından önemli bir adımdır. Ancak, bu işlemi gerçekleştirmeden önce, tarafların bir avukat aracılığıyla hukuki danışmanlık alması önerilir.
Konut kredisi için ipotek tesisi
Konut kredisi almak isteyen kişiler, bankaların sağladığı kredi imkanlarından yararlanabilirler. Ancak, bankaların bu kredileri sağlamadan önce bazı güvence istekleri bulunmaktadır.
Bu güvencelerden biri de Türkiye’de ipotek tesisi olarak bilinmektedir. İpotek, bir taşınmaz malın (genellikle bir ev veya arsa) borç olarak verilmesi anlamına gelir. İpotekli bir ev, kredi borcu tamamen ödenene kadar banka tarafından elde tutulur. Bu nedenle, ipotek tesisi, bankaların riskini azaltmak için önemli bir yol sağlar.
Türkiye’de konut kredisi almak isteyen kişiler, bankaların belirlediği koşulları yerine getirdikten sonra, konutlarını ipotek ederek kredi alabilirler. Türkiye’de ipotek tesisi sırasında, konutun gerçek değeri banka tarafından belirlenir ve belirtilen miktarda kredi sağlanır. Konutun geri ödenmeyen kredi borcu olması durumunda, banka ipotekli konutu satarak borcunu tahsil eder.
Türkiye’de ipotek tesisi için, öncelikle konutun tapusu veya resmi kayıt belgesi gereklidir. Tapu, konutun sahibini gösteren ve mülkiyeti kanıtlayan bir belgedir. Konutun tapusu veya resmi kayıt belgesi, banka tarafından talep edilir ve kredi başvurusu için gerekli bir belgedir. Türkiye’de konut kredisi almak isteyen kişilerin, ipotek tesisi yaparak bankalardan kredi kullanabilirler.
Ancak, ipotek tesisi yapmadan önce, kredi ödemelerinin düzenli olarak yapılması ve borçların zamanında ödenmesi gerektiği unutulmamalıdır. Aksi takdirde, ipotekli konutun kaybedilme riski olabilir.
Ticari kredi için ipotek tesisi
Ticari kredi almak isteyen işletmelerin, bankalar tarafından belirlenen kredi koşullarını sağlamaları gerekmektedir. Bu koşullar arasında en önemlilerinden biri de ipotek tesisi olarak bilinmektedir. İpotek, bir taşınmaz malın (genellikle bir arsa, bina veya diğer işletme varlıkları) teminat olarak verilmesi anlamına gelir.
Ticari kredi için ipotek tesisi yapmak, alacaklının riskini azaltmak için önemli bir yoldur. Alacaklı, işletmenin borcunu ödeyememesi durumunda, ipotekli taşınmaz malı satarak borcunu tahsil ederler. Bu nedenle, ipotek tesisi alacaklılar için güvence sağlamaktadır. Türkiye’de ticari kredi almak isteyen işletmeler, bankaların belirlediği koşulları yerine getirdikten sonra, işletmelerindeki taşınmaz malları ipotek ederek kredi alabilirler.
İpotek tesisi sırasında, taşınmaz malın gerçek değeri banka tarafından belirlenir ve belirtilen miktarda kredi sağlanır. İşletmenin geri ödenmeyen kredi borcu olması durumunda, banka ipotekli taşınmaz malı satarak borcunu tahsil eder. Ticari kredi için ipotek tesisi Ticaret Hukuku kapsamında düzenlenir.
Ticari kredi için Türkiye’de ipotek tesisi yapmak, işletmeler için birçok avantaj sağlayabilir. İpotekli kredi faiz oranları, diğer ticari kredi türlerine göre daha düşüktür ve daha yüksek kredi miktarları elde edilebilir. Ayrıca, ipotekli kredi, işletmelerin büyüme ve genişleme planlarını gerçekleştirmelerine yardımcı olabilir. Ancak, ticari kredi için ipotek tesisi yapmak, işletmeler için bazı riskler taşıyabilir.
Özellikle, işletmenin borcunu ödeyememesi durumunda, ipotekli taşınmaz malın satışı işletmenin mali durumunu daha da kötüleştirebilir. Bu nedenle, işletmelerin kredi ödemelerini düzenli olarak yapmaları ve borçlarını zamanında ödemeleri çok önemlidir. Türkiye’de ticari kredi almak isteyen işletmelerin, Türkiye’de ipotek tesisi yaparak kredi alabilecekleri bir seçenekleri bulunmaktadır.
İpotek tesisi yaparken, taşınmaz malın gerçek değeri belirlenmeli ve kredi ödemeleri düzenli olarak yapılmalıdır. İşletmelerin, borçlarını zamanında ödeme konusunda disiplinli olmaları ve ödeme planlarına uyum sağlamaları önemlidir. Bu şekilde, ticari kredi ile işletmelerin büyümesi ve gelişmesi sağlanabilir.
Özel borçlar için ipotek tesisi
Özel borçlar sebebiyle, banka ve kredi kurumları dışındaki ilişkilerde de 3. gerçek ve tüzel kişiler arasında karşılıklı güvence sağlamak amacıyla ipotek tesis edilebilir. Bu, borçlu tarafından üstlenilen borcun yerine getirilebilmesini teminat altına almak adına kullanılan bir yöntemdir.
İpotek, taraflar arasındaki anlaşmanın bir yansıması olarak, özellikle özel borç ilişkilerinde, borçlu tarafından belirlenen bir taşınmaz mal veya hak üzerinde bir güvence olarak kullanılır.
Bu sayede, alacaklı taraf, borçlunun taahhütlerini yerine getirmediği durumda, ipotekle teminat altına alınan mal veya hak üzerinde hukuki bir güvenceye sahip olur. Bu süreç, taraflar arasında karşılıklı güvenin artırılmasına ve borç ilişkilerinin daha sağlam temellere oturtulmasına olanak tanır.
İpotek nasıl yapılır ve Türkiye’de ipotek süreci
Türkiye’de, gerek ticari gerekse konut kredisi için taşınmazın ipotek edilmesi amacıyla yasal bir prosedürün izlenmesi gerekmektedir. İpotek tesisi Gayrimenkul Hukuku kapsamında yapılan bir işlemdir.
İpotek nasıl yapılır?
Adım 1: Tapu Kaydı
İpotek nasıl yapılır ve taşınmazın ipotek edilmesi süreci için ilk adım, Türkiye’de ipotek edilecek taşınmaz malın tapu kaydının olmasıdır. Tapu, taşınmaz malın sahibini ve mülkiyetini gösteren resmi bir belgedir. İpotek edilecek taşınmaz malın tapusu, ipotek sürecinin başlatılabilmesi için gereklidir.
Adım 2: Banka ile İrtibat Kurma
Türkiye’de ipotek sürecinin ikinci adımı, bir bankayla iletişim kurmaktır. İpotek edilecek taşınmaz mal için kredi talebinde bulunmak isteyen kişi veya kurum, bir banka ile iletişim kurarak kredi başvurusunda bulunabilir.
Adım 3: Değerlendirme Süreci
Banka, kredi başvurusunu inceleyerek, ipotek edilecek taşınmaz malın değerini belirler. Bu süreçte, taşınmaz malın gerçek değerinin belirlenmesi için bir değerlendirme yapılır. Bu değerlendirme, bir uzman tarafından yapılır ve taşınmaz malın yerini, büyüklüğünü, özelliklerini ve diğer faktörleri göz önünde bulundurarak gerçekleştirilir.
Adım 4: Kredi Onayı
Banka, kredi başvurusunu ve taşınmaz malın değerlendirme sonuçlarını değerlendirdikten sonra, kredi başvurusunu onaylayabilir veya reddedebilir. Kredi başvurusu onaylandığında, banka kredi miktarını ve geri ödeme planını belirler.
Adım 5: İpotek Sözleşmesi
Kredi başvurusu onaylandıktan sonra, banka ile taşınmaz malın sahibi arasında bir ipotek sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşmede, taşınmaz malın borç olarak ipotek edildiği belirtilir. İpotek sözleşmesinde, kredi miktarı, faiz oranı, geri ödeme planı ve diğer kredi koşulları yer alır.
Adım 6: İşlem Ücretleri
İpotek sürecinde, birkaç farklı ücret ödenmesi gerekebilir. Bu ücretler arasında, tapu harcı, ipotek tesis ücreti, değerlendirme ücreti, kredi tahsis ücreti ve sigorta primi gibi ücretler yer alabilir. Bu ücretler, ipotek sürecinde ortaya çıkan masrafları karşılamak için ödenir.
Adım 7: Tapu İşlemleri
Türkiye’de ipotek sürecinin ve ipotek nasıl yapılır sorusunun son adımı, tapu işlemleridir. İpotek edilecek taşınmaz malın ipotek sözleşmesi Tapu Müdürlüğü’nde imza altına alınır ve tscil edilerek taşınmaz malın üzerine ipotek işlemi tamamlanır. Bu işlem, tapu siciline kaydedilir ve taşınmaz malın üzerinde ipotekli olduğu belirtilir.
Sonuç olarak, Türkiye’de ipotek süreci, taşınmaz malın tapu kaydından başlayarak banka ile irtibat kurulması, değerlendirme süreci, kredi onayı, ipotek sözleşmesi, işlem ücretleri ve tapu işlemlerini içerir. İpotek sürecinde, taşınmaz malın gerçek değeri belirlenmeli ve kredi ödemeleri düzenli olarak yapılmalıdır. Bu şekilde, kredi alacak kişilerin ve işletmelerin borçlarını zamanında ödeme konusunda disiplinli olmaları ve ödeme planlarına uyum sağlamaları önemlidir.
Hisseli tapuya ipotek koymak mümkün mü?
Hisseli tapuya ipotek koyma işlemi, bir taşınmaz malın birden fazla sahibinin olduğu durumları kapsar. Bu süreç, genellikle hisseye ipotek koymak için diğer maliklerin rızasının gerekip gerekmediğine dair sorunları içerir. Hisseli tapuya ipotek koymak için, sadece ilgili hissenin malikinin izni yeterlidir.
Bu, diğer maliklerin onayına gerek olmadan, hissedarın kendi payına ipotek tesis edebileceği anlamına gelir. Ancak, taşınmaz mal elbirliği mülkiyete tabiyse, yani malın tamamına birden fazla kişi elbirliği ile sahipse, ipotek koymak için tüm maliklerin izni gerekmektedir.
Bu durumda, malikler arasında anlaşma sağlanması önemlidir ve ipotek işlemi tüm hissedarların onayını gerektirir. Elbirliği mülkiyet hali genelde Miras Hukuku kapsamında yapılan Miras İntikal İşlemleri sonrası oluşur.
Yasal düzenlemeler, bu sürecin detaylarını belirler ve hisseli tapuya ipotek koyma konusundaki kuralları düzenler. Bu nedenle, hisseli tapuya sahip olan kişilerin, yerel yasalara ve ilgili tapu müdürlüğü uygulamalarına uygun olarak hareket etmeleri önemlidir.
Tapu ipotek harcı ne kadardır?
Tapu ipotek harcı ve masrafları, genellikle tesis edilen ipoteğin miktarına, kredi türüne, kullanılan finansal kuruluşa ve ülkenin vergi düzenlemelerine göre değişebilir. Türkiye’de ipotek işlemlerinde alınan tapu ipotek harcı ve masraflar şu şekilde özetlenebilir:
Tapu İpotek Harcı: İpotek meblağının binde 4,55’i oranında tapu ipotek harcı alınmaktadır. Bu oran, ipoteğin tesis edilen meblağa göre hesaplanır.
Damga Vergisi: İpotek meblağının binde 9,48’i oranında damga vergisi alınmaktadır. Yine, bu oran ipoteğin tesis edilen meblağa bağlı olarak değişebilir.
Döner Sermaye Ücreti: İpotek tesis işlemi sırasında tapu müdürlükleri tarafından döner sermaye ücreti alınmaktadır. Bu ücret tapu müdürlüklerinin bulunduğu bölgeye göre değişiklik göstermektedir. Zirai krediler, esnaf kredileri ve finansal kiralama nedeniyle tesis edilen ipoteklerde tapu ipotek harcı ve damga vergisinden muafiyet bulunabilmektedir.
Aynı şekilde, belirli koşulları sağlayan banka kredileri ve uluslararası kurumlarca kullandırılan kredilere dayalı ipoteklerde de muafiyet uygulanabilir. Ancak, güncel vergi oranları ve muafiyet durumları zaman içinde değişebileceğinden, ipotek işlemleri öncesinde ilgili kuruluşlarla iletişime geçmek ve güncel bilgileri almak önemlidir.
İpoteğin engel nedenleri nelerdir?
Kredi almak isteyenlerin, kredi almak için gerekli koşullara uygunluğunu sağlamaları gerekir. Türkiye’de ipoteğin engel nedenlerinden bazıları şunlardır;
Düşük Kredi Puanı: Kredi puanı, finansal geçmişinizin bir göstergesidir ve kredi verenler, kredi puanınızın yüksek olması talep ederler. Düşük bir kredi puanı, ipotek başvurusunun reddedilmesine veya yüksek faiz oranları ile karşılaşılmasına neden olabilir.
Yetersiz Gelir: Kredi başvurusu yaparken, gelirinizin yeterli olması gerekir. Kredi verenler, gelirinizi belirlerken, düzenli bir işiniz olup olmadığına, maaşınızın ne kadar olduğuna ve aylık borç ödemelerinize karşı ne kadar tutar ayırdığınıza bakarlar. Yetersiz gelir, Türkiye’de ipoteğin engel nedenlerinden biri olup başvurunuzun reddedilmesine veya kredinin onaylanması durumunda yüksek faiz oranları ile karşılaşılmasına neden olabilir.
Varlık Değerinde Azalma: İpotekli krediler, genellikle satın alınan varlığa dayanır. Ancak, zamanla satın alınan varlık değeri düşebilir. Bu durumda, kredi verenler, Türkiye’de ipotek başvurusunu reddetme veya daha düşük bir kredi tutarı sunma seçeneğine sahip olabilirler.
Ödeme Geçmişi: Daha önceki borç ödemelerinizin gecikmesi veya borçlarınızın tahsil edilememesi, kredi verenlerin Türkiye’de ipotek başvurunuzu reddetmesine neden olabilir. Ödeme geçmişi, kredi verenlerin size güvenip güvenmeyeceğini belirleyen en önemli faktörlerden biridir.
Taşınmaz üzerinde kısıtlama bulunması: Türkiye’de ipotek tesis edilecek taşınmazın üzerinde taşınmazı kısıtlayan ya da değerini düşüren tapu kaydında şerh ve beyanlar bulunabilir. İşbu şerh ve beyanlar ipoteğin engel nedenleri olabilir. Bu durumda Türkiye’de ipotek başvurunuz reddedilebilir veya daha düşük bir kredi teklif edilebilir.
Sonuç olarak, ipotek kredileri büyük finansal işlemlerdir ve kredi verenler, krediyi onaylamadan önce birçok faktörü dikkate alır. Türkiye’de ipotek başvurusu yapmadan önce, kredi verenlerin gereksinimlerini karşılamak gerekir.
İpotek nasıl kaldırılır ve ipotek kaldırma süreci
İpotek, bir taşınmaz malın üzerine konulan bir güvence şeklidir ve genellikle bir borcun teminatını oluşturur. İpotek, borcun ödenmesi durumunda kaldırılabilecek bir yükümlülüğü içerir. İpotek kaldırma işlemi, genellikle tapu ofisinde gerçekleştirilir ve borcun tamamen ödenmesini takiben yapılır.
Borçlu, kredi veya borç ödemesini tamamladığında, ipotek hakkını elinde bulunduran alacaklıya başvurarak tapuda ipotek kaldırma işlemini talep edebilir. Bu talep, alacaklının belirli belgelerle doğrulanması ve tapu kayıtlarının güncellenmesiyle gerçekleştirilir.
Alacaklı, borcun tamamen ödendiğini teyit ettiğinde, ipoteğin tapu kayıtlarından kaldırılması sağlanır. Ancak, borcun ödenmesine rağmen alacaklı tarafından ipoteğin kaldırılmaması durumunda, taşınmaz malın sahibi hukuki yollarla bu durumu düzeltebilir. Bu durumda, taşınmaz mal sahibi, mahkemeye başvurarak ipoteğin haksız yere devam ettiğini iddia edebilir ve ipotek fekki davası açabilir.
Mahkeme, borcun ödendiğini ve ipoteğin kaldırılması gerektiğini tespit ettiğinde, tapu kayıtları güncellenir ve ipotek resmi olarak kaldırılmış olur. Bu süreç, taşınmaz mal sahiplerine, borçlarını düzenli bir şekilde ödediklerinde ipoteğin kaldırılma hakkını sağlar. Ayrıca, yasalara uygun olmayan bir ipoteğin kaldırılması için hukuki bir yol da bulunmaktadır.
Eski ipotek nasıl kaldırılır ve tapu ipotek kaldırma süreci
Eski ipotek nasıl kaldırılır sorusunu cevaplamadan önce taşınmaz üzerinde bulunan ipoteğin neden kaynaklandığını tespit etmek gerekir. İpoteğin tespiti sonrasında tapu ipotek kaldırma süreci başlatılmalıdır. Satın alınan bir ev üzerindeki ipotek durumunu anlamak ve kaldırmak için, öncelikle ipoteğin nedenini belirlemek önemlidir.
Genellikle, satın alınan ev üzerindeki ipotekler, banka kredisi veya müteahhidin inşaat finansmanı için alınan kredilerden kaynaklanır. Bu iki durumda da ipotek kaldırma süreci farklı yöntemlere tabi olabilir.
Satın Alınan Ev Üzerindeki Banka İpoteğinin Kaldırılması
Banka kredisi nedeniyle konulan ipotek, genellikle satın alınan eve ilişkin bir kredi anlaşmasının bir parçasıdır. Borçlu, kredi borcunu tamamen ödediğinde, ipotek kaldırma işlemi için banka ile iletişime geçerek gerekli belgeleri sunabilir.
Banka, borcun tamamen ödendiğini teyit ettikten sonra, tapu kayıtlarında yer alan ipoteği kaldırabilir. Müteahhidin inşaat finansmanı için konulan ipotek için ipotek nasıl kaldırılır durumu ise biraz daha karmaşık olabilir.
Müteahhit, henüz evi hak sahibine devretmeden önce inşaat maliyetlerini karşılamak amacıyla bankadan kredi çekebilir ve bu kredi için ipotek tesis edilebilir.
Bu durumda, müteahhidin borcu nedeniyle konulan ipoteğin kaldırılması genellikle daha zorlu bir süreçtir.
Ancak, mahkemeler, şartların uygun olduğu durumlarda müteahhidin borcunu ödemesiyle birlikte ipoteğin kaldırılmasına karar verebilir.
Bu süreçte, ipotek kaldırmak için hukuki yardım almak önemlidir.
Borçlu veya ev sahibi, ilgili belgeleri toplamak, borcu ödemek ve gerekirse mahkemeye başvurmak gibi adımları atarak ipoteği kaldırma sürecini başlatabilir.
Ev Sahibinin Kredi Borcu Nedeniyle İpoteğin Kaldırılması
Günümüzde, taşınmaz fiyatlarındaki önemli artışlar nedeniyle ev sahibi olmak isteyen birçok kişi, kredi kullanma zorunluluğuyla karşı karşıya kalmaktadır.
Peşinatın yanı sıra kredi kullanarak ev sahibi olma eğilimi, bankaların kredi borcu karşılığında ipotek hakkı talep etmelerine neden olmaktadır. Bankalar, kredi alacakları evler üzerine ipotek koyarak, borcun zamanında ödenmemesi durumunda güvence altına almaktadır.
Bu durum, kredi borcu tamamen ödenene kadar tapu kayıtlarında bir ipotek bulunmasını gerektirir.
Ev sahipleri, kredi borcu nedeniyle konulan ipoteği kaldırabilmek için öncelikle bankaya olan borcu tamamen ödemek durumundadır. Borcun tamamının ödenmesi sonrasında, banka kendiliğinden tapu müdürlüğüne gönderdiği fek yazısı ile ipoteği kaldıracaktır.
Ancak, banka fek yazısını göndermezse, genellikle ev sahipleri ile banka arasında bir görüşme süreci başlar. Bu süreçte, kredi borcu kalmayan ev üzerindeki ipotek kaldırılmak üzere banka ile anlaşmaya varılır.
Görüşmelere rağmen banka, haksız ve hukuka aykırı bir şekilde kredi borcu bulunmayan ev üzerindeki ipoteği kaldırmazsa, ev sahibi hukuki yollara başvurabilir. Bu durumda, açılacak ipotek fekki davası ile ipoteğin kaldırılması sağlanabilir.
Bu dava sürecinde, ipoteği güvence altına aldığı alacağın ödendiğini ispatlamak önemlidir.
Müteahhidin Borcu Nedeniyle İpoteğin Kaldırılması
Müteahhidin borcu nedeniyle konulan ipotek kaldırma süreci, genellikle büyük ölçekli inşaat projelerinde ortaya çıkan maliyet sorunlarına odaklanmaktadır. Bu projelerde müteahhitler, maliyetleri karşılayabilmek adına henüz tamamlanmamış taşınmazları satmakta ve alıcılara tamamlanma garantisi vermektedir. Ancak, bu durum müteahhidin bankadan kredi alarak inşaatı finanse etmesini ve bu süreçte taşınmaz üzerine ipotek konulmasını gerektirmektedir.
Eğer müteahhit, kullandığı kredi borcunu ödeyemezse, taşınmazı satın alan kişiler banka ipoteği ile karşılaşabilirler. Bu durumda, ev sahiplerinin, ödedikleri bedel karşılığında satın aldıkları evin üzerindeki banka ipoteğini kaldırabilmeleri için hukuki yollara başvurmaları gerekmektedir. Tapu kaydına dayanarak ayni hak kazanan kişinin bu hakkını koruma amacıyla dava açması genel bir kuraldır.
Ancak, burada önemli bir husus vardır. Kanun, bankalara özel ve ağırlaştırılmış bir sorumluluk yüklediğinden, bankaların ipotek tesis etme sürecinde dürüst ve iyi niyetli davranma yükümlülükleri bulunmaktadır.
Eğer banka, inşa edilen taşınmazların üçüncü kişilere satılması gerektiğini bilen veya bilmek durumunda olan bir durumda, koyduğu ipoteğin geçersiz olduğu ve iyi niyetli olmadığı değerlendirilebilir.
Bu nedenle, ev sahipleri, bankanın iyi niyetli olmadığını düşünüyorsa, hukuki danışmanlık alarak banka ile mücadele edebilirler. Geçersiz ipotek durumunda, mahkeme kararı ile ipotek kaldırılabilir ve ev sahipleri haklarını koruyabilirler.
Özel Borç Nedeniyle Koyulan İpoteğin Kaldırılması
Üçüncü bir şahsın borcu nedeniyle konulan ipoteğin kaldırılması süreci, genellikle bu kişinin sahip olduğu taşınmaz üzerine alacaklı tarafından konulur. Bu durum, alacaklıya borcun geri ödenmemesi durumunda malın satılması hak ve yetkisini sağlar.
Ancak, bu ipoteğin kaldırılması çeşitli yöntemlere ve hukuki süreçlere tabi olabilir. Öncelikle, borçlu veya borcu ödeyen kişi, üçüncü şahsın borcunu tamamen ödediğinde, alacaklı tarafından tapu müdürlüğüne gönderilen fek yazısı ile ipoteğin kaldırılması sağlanabilir. Ayrıca, taraflar arasında bir anlaşmaya varılması veya alacaklı ile yapılan yazılı bir anlaşma ile de ipotek kaldırılabilir.
Ancak, borç ödenmez veya taraflar anlaşamazsa, hukuki bir süreç başlatmak gerekebilir. Borçlu, mahkemeye başvurarak ipoteğin kaldırılmasını talep edebilir. Bu süreç zaman alabilir ve masraflı olabilir. Alternatif olarak, üçüncü bir şahıs, ipoteğin hukuka aykırı olduğunu iddia ederek mahkemeye başvurabilir ve ipoteğin geçersiz ilan edilmesini talep edebilir.
İpotek fekki davası
İpotek tapuya tescil edilerek kurulan bir hak olduğundan dolayı sona ermesi için tapudan terkin işleminin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. İpoteğin kaldırılması davası, bu amaca yönelik olarak açılan bir hukuki süreci ifade eder ve genellikle “tapu kaydının düzeltilmesi davası” olarak da adlandırılır.
Bu dava, tapuya tescil edilmiş bir ipotek hakkının hukuki dayanağının olmadığı iddiası üzerine kurulur. İpoteğin hukuka uygun olmadığını iddia eden davacı, mahkemeden bu durumu tespit etmesini ve yolsuz bir tescil yapıldığını belirtmesini talep ederek ipotek fekki davası açar.
Bu nedenle, dava genellikle bir tespit davası niteliği taşır. Mahkemenin tespit kararı vermesi durumunda, tapuda ipotek hakkına sahip gözüken kişi tapu müdürlüğüne ilgili kaydın terkin edilmesi için talepte bulunmalıdır.
Ancak, hak sahibi olarak gözüken kişi terkin talebinde bulunmazsa, malik tarafından terkinine zorlama davası açılabilir.
Bu dava sonucunda mahkeme kararıyla ipotek hakkı terkin edilir. Pratik bir yöntem olarak, bazı mahkemeler, tespit davası ve terkin davası yerine bu iki aşamayı birleştirerek tek bir ipotek fekki davası üzerinden sonuca gitmeyi tercih edebilirler.
Bu durumda, tespit davası açılarak hâkimin aynı zamanda terkin kararı vermesiyle, sürecin daha hızlı ve pratik bir şekilde tamamlanması amaçlanır.
İpotek fekki davasında görevli ve yetkili mahkeme
İpoteğin kaldırılması ve ipoteğin fekki davası malvarlığı unsuruyla doğrudan ilişkili olduğundan, bu dava türü asliye hukuk mahkemesinin görev alanına girmektedir. Ayrıca, Hukuk Muhakemeleri Kanunu, bazı davalar için kesin yetkili mahkemeleri düzenlemiştir.
İpotek hakkı taşınmazın aynıyla doğrudan ilişkilidir, bu nedenle ipoteğin kaldırılması davasında yetkili mahkeme, üzerine ipotek tesis edilmiş taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu kural, davacının veya davalının yerleşim yeri değil, taşınmazın konumunu esas alır.
Yabancılar Türkiye’de kredi alabilir mi?
Türkiye’de kredi almak isteyen yabancı uyruklu kişilerin, özellikle finansal kurumlarla ilişkili bir dizi prosedürü yerine getirmeleri gerekmektedir. Bu prosedürler, “Yabancılar Türkiye’de kredi alabilir mi?” sorusunun cevabı olumlu olsa da ipotek başvuruları Türkiye’deki kanunlara ve finansal kurumların şartlarına uygun olmalıdır.
Bu nedenle, Türkiye’de kredi almak isteyen yabancılar, kredi başvurusunda bulunmadan önce, Türkiye’deki kredi süreci hakkında ayrıntılı bir araştırma yapmalıdır.
Birinci Adım: Türkiye’deki Bankaları Araştırın Türkiye’deki bankaların sayısı oldukça fazladır. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de kredi alabilmesi için ilk adım, uygun bir banka seçmektir. Türkiye’deki bankaların web sitelerinde, kredi süreci hakkında bilgiler ve gerekli belgeler listesi yer almaktadır. Bu nedenle, yabancılar uygun bir banka seçerken, kredi faiz oranlarını incelemeli ve kredi süreci hakkında ayrıntılı bilgi edinmelidir.
İkinci Adım: Gerekli Belgeleri Toplayın Türkiye’deki bankalar, kredi vermeden önce, belirli bir belge listesi talep ederler. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de kredi alabilmesi için, bankaların talep ettiği belgeleri sağlamaları gerekmektedir. Bu belgeler arasında, pasaport, ikamet izni, maaş bordrosu, vergi beyannamesi, tapu kayıtları, kredi notu gibi belgeler yer alabilir.
Üçüncü Adım: Gelirinizi kanıtlayın Bankalar; gelirinizi kanıtlamak için bankalar genellikle aşağıdaki belgeleri talep etmektedir: İşveren belgesi Maaş bordrosu Vergi beyannamesi Banka hesap dökümleri Kira sözleşmeleri ve gelir beyannameleri (gayrimenkul sahipleri için) Bu belgelerin yanı sıra, bazı bankalar yabancıların gelirini doğrulamak için uluslararası kredi raporlarına da başvurabilirler. Bu raporlar, yabancıların önceki kredi ödeme geçmişleri ve finansal durumları hakkında bilgi sağlayabilir. Gelirinizi kanıtlamak, bankaların yabancılara kredi vermeleri için bir gerekliliktir. Bu nedenle, yabancıların Türkiye’de kredi almak için gelir belgelerini hazırlamaları önemlidir.
Dördüncü Adım: Taşınmaz Teminatı Gösterin Taşınmaz teminatı, genellikle yabancıların Türkiye’de ikamet etmesi ya da Türkiye’de şirket kurması gerektiği durumlarda tercih edilmektedir. Yabancılar, Türkiye’de sahip oldukları gayrimenkulleri teminat olarak göstererek kredi alabilirler. Ancak, taşınmaz teminatı gösterirken dikkat edilmesi gereken bazı hususlar vardır. Öncelikle, taşınmazın yasal olarak sahibi olunması gerekmektedir. Ayrıca, taşınmazın Türk Lirası cinsinden değerinin belirlenmesi gerekmektedir.
Yabancılar, taşınmaz teminatı göstererek kredi almak istediklerinde, bankalar genellikle taşınmazın tapu kaydı, tapu sicil beyanı, imar durumu, belediye vergi borcu yoktur belgesi gibi belgeler talep ederler. Ayrıca, taşınmazın değerini belirlemek için bağımsız bir değerleme raporu da talep edilebilir.
Beşinci Adım: Türkiye’de Bir Banka Hesabı Açın Türkiye’de kredi almak isteyen yabancılar, bir Türk bankasında hesap açmak zorundadır. Hesap açma süreci, belirli belgelerin sağlanması ve banka tarafından verilen sürenin beklenmesiyle tamamlanır. Bu nedenle, yabancıların hesap açma işlemlerine zamanında başlamaları önemlidir.
Altıncı Adım: Kredi Başvurusunda Bulunun Yabancılar, gerekli belgeleri topladıktan ve Türk bankasında hesap açtıktan sonra, kredi başvurusunda bulunabilirler. Kredi başvuru süreci, bankanın şartlarına ve kredi türüne bağlı olarak değişebilir.
Kredi başvurusunun sonuçlanması için banka tarafından belirli bir süre beklenmesi gerekebilir. Türkiye’de kredi almak isteyen yabancı uyruklu kişilerin, yukarıda belirtilen adımları izlemesi gerekmektedir.
Yabancıların Türkiye’deki kredi süreci, uygun bir banka seçimi, gerekli belgelerin sağlanması, kredi notunun kontrol edilmesi, Türk Lirası üzerinden kredi alınması, Türk bankasında hesap açılması ve kredi başvurusunda bulunulması adımlarından oluşmaktadır. Yabancıların kredi sürecini takip etmeleri ve kredi sürecindeki şartları yerine getirmeleri, Türkiye’de kredi almalarını kolaylaştıracaktır.
Türkiye’de ipotek için avukat yardımı
Türkiye’de kredi aldığınızda, kredi veren mülkün tapu kaydına ipoteği kaydetmenizi isteyecektir. İşlemin doğru ve yasal olarak gerçekleştirilmesi için avukat yardımı almak son derece önemlidir.
Aynı zamanda borcu sona eren bir ipoteğin kaldırılması da hukuken bilgi ve tecrübe isteyen bir durumdur. İpotek kaldırmak için yapılacak bir usuli hata zaman kaybına sebebiyet verebilir.
Bu sebeple bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak önemlidir. Avukat, aşağıdaki konularda yardımcı olabilir:
Konut kredisi sözleşmesinin hazırlanması ve gözden geçirilmesi: Avukat, konut kredisi sözleşmesinin şartlarını ve koşullarını anlamanıza yardımcı olabilir ve yasal olarak bağlayıcı olmasını sağlayabilir.
Tapu Sicil Müdürlüğüne başvuru yapılması: Taşınmazın bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğüne başvuru yapmanız gerekmektedir. Başvuru, konut kredisi sözleşmesi, taşınmazın tapu senedi ve diğer gerekli belgeleri içermelidir.
Ücretlerin ödenmesi: Türkiye’de ipotek işleminin tesisi için gerekli ücretleri ödemeniz gerekmektedir. Bu ücretler, taşınmazın değeri ve kredi miktarına göre değişkenlik göstermektedir.
Türkiye’de ipotek işleminin tesisi: Başvurunuz onaylandıktan ve ücretler ödendikten sonra, Tapu Sicil Müdürlüğü ipotek işlemini taşınmazın tapu kaydına kaydedecektir.
Hukuki konularda size temsilcilik yapılması: Konut kredisi sürecinde, kredi veren kişi veya satıcı gibi taraflarla yaşanabilecek hukuki sorunlar durumunda, avukat size temsilcilik yapabilir ve haklarınızı koruyabilir.
Sonuç olarak, Türkiye’de ipotek almak, gayrimenkul alıcıları ve ticari işletmeler için uygun bir seçenektir. Bir ipotek almak için bir mülk seçmeniz, bir kredi veren bulmanız, belgelerinizi hazırlamanız, kredi başvurusunda bulunmanız ve anlaşmayı tamamlamanız gerekir.
Ayrıca, Türkiye’deki ipotek sürecinin diğer ülkelerden farklı olabileceğini ve biraz daha sabır ve azim gerektirebileceğini unutmak önemlidir.
İpotek Nedir? İpoteğin Kaldırılması
İpotek, borçlunun alacaklıya olan borcunu güvence altına almak için kullandığı önemli bir teminat aracıdır. Taşınmaz malvarlıklarına yönelik bir rehin türü olan ipotek, borcun ödenmemesi halinde alacaklıya, ipotek konusu taşınmazın paraya çevrilmesini isteme ve satış bedelinden alacağını tahsil etme hakkı verir.
İpotek, sadece taşınmaz üzerinde bir hak doğurur; borçlunun tüm malvarlığını kapsamayan, ancak borcun ödenmemesi durumunda taşınmazın değerinin alacaklıya aktarılmasını sağlayan bir güvence niteliğindedir. Bu nedenle ipotek, kredi ilişkilerinde sıkça başvurulan ve güvenilir bir teminat yöntemi olarak kullanılan bir araçtır.
İpoteğin Genel Yapısı ve Tanımı
İpotek, borçlunun borcunu ödememesi durumunda alacaklıya, taşınmazın satışı yoluyla borcunu tahsil etme hakkı tanıyan bir taşınmaz rehni türüdür. İpotek, taşınmaz rehni türleri arasında en yaygın olanıdır ve alacağın tahsil edilememesi durumunda devreye girer.
İpoteğin en önemli özelliği, alacaklıya rehin verilen taşınmazın satışından elde edilen gelirle borcun karşılanmasını sağlama yetkisi vermesidir.
Alacaklı, taşınmazın satılmasıyla elde edilen bedelden borcunu tahsil eder ve satış bedeli borcu karşılamadığı takdirde, alacaklının diğer yasal yollara başvurma hakkı devam eder. İpotek, yalnızca bir borcu değil, doğmuş ya da doğacak alacakları da güvence altına alabilir.
Henüz gerçekleşmemiş veya ileride gerçekleşme ihtimali bulunan alacaklar için de ipotek tesis edilebilir. İpotekle teminat altına alınan alacak sadece para borcu olmayabilir; bir yapma ya da yapmama yükümlülüğü de ipotekle güvence altına alınabilir.
Ancak her durumda, güvence altına alınan miktarın Türk lirası cinsinden belirlenmesi ve tapu siciline kaydedilmesi gerekir. İpotek, borç ilişkisini tamamlayan ve alacaklının haklarını güvence altına alan önemli bir teminat aracıdır.
İpoteğin Kurulması
İpoteğin kurulabilmesi için bazı temel şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu şartlar yerine getirilmediği takdirde ipotek geçerli olmaz ve alacaklı borcunu tahsil edemez. İpoteğin kurulması için öncelikle bir yazılı tescil istemi yapılmalıdır. İpotek ancak tapu siciline tescil edilerek geçerli hale gelir.
Ayrıca ipotek kurulurken geçerli bir kazanma nedeninin de bulunması şarttır. Bu kazanma nedeni, genellikle bir ipotek sözleşmesidir, ancak bazı durumlarda yasa hükmü, mahkeme kararı ya da ölüme bağlı tasarruflar da geçerli bir kazanma nedeni sayılabilir. İpotek sözleşmesi, borçlu ile alacaklı arasında tapu sicil memurunun huzurunda resmi senet düzenlenerek yapılır.
Bu resmi senet, tapu siciline yapılan tescilin dayanağını oluşturur. Ayrıca, son yıllarda yapılan düzenlemelere göre tasarruf finansman şirketleri tarafından müşterilere sağlanan finansmana karşılık, teminat olarak gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri tapu müdürlüklerinde yapılmaktadır.
Bu işlemler tasarruf finansman sözleşmesine dayalı olarak gerçekleştirilir ve tapu siciline tescil edilir.
İpotekle güvence altına alınan alacakların değeri, zamanla maddi olarak azalabilir. Böyle bir durumda, taşınmazın maliki tapu sicilinde tescil edilmiş ipotek miktarının düşürülmesini talep edebilir.
Eğer alacaklı bu talebi yerine getirmezse, malik dava açarak tescil edilen ipotek miktarının düşürülmesini sağlayabilir.
İpoteğin Tescili
İpotek, tapu siciline tescil edilmesiyle resmiyet kazanır. Bu tescil, ipoteğin hukuki olarak geçerli olabilmesi için zorunludur ve ipoteğe ilişkin rehin hakkının doğmasını sağlar. Ancak ipoteğin tapu siciline tescili, alacağın varlığı konusunda herhangi bir karine oluşturmaz.
Yani tapu siciline ipotek tescil edilmiş olması, borcun gerçekten var olduğu anlamına gelmez. Bu nedenle, alacaklı rehinle güvence altına aldığı alacağın varlığını ayrıca ispat etmek zorundadır.
Tapu siciline güven ilkesi, ipotek konusunda belirli sınırlamalara tabi olabilir. Tapu siciline yapılan tescil, ipoteğin varlığına karine teşkil eder, ancak alacağın varlığına dair bir karine oluşturmaz.
İpotek, yalnızca taşınmaz üzerinde geçerli olup, taşınmazın değeri üzerinde etkili olur. İpotek dayandığı alacak geçersizse, ipotek hakkı da geçersiz hale gelir. Tapu siciline güven ilkesi, ipoteğin tesciline yönelik korunur ancak alacağın varlığı ve miktarı yönünden bir garanti sağlamaz.
Bu nedenle ipotek belgesi, sadece ipoteğin varlığına dair bir delil niteliğindedir. İpoteğe ilişkin tescilin yolsuz olması durumunda dahi, üçüncü kişiler tapu siciline güvenerek ipotekli taşınmazı satın alabilirler.
Eğer üçüncü kişi, tapu sicilinde yer alan rehin kaydına iyi niyetle güvenmişse, bu kişi taşınmazın ipotekli olduğunu bilerek hareket etmiş sayılır ve bu güveni korunur. Ancak ipoteğin dayandığı alacak geçersizse, ipotek hakkı da geçersiz hale gelir ve alacaklı ipotekli taşınmazın satışından alacağını elde edemez.
İpoteğin Hükümleri
İpotek, taşınmaz malikin borçlarını güvence altına almak için kurulan bir teminat aracı olduğundan, bazı hukuki sorumlulukları beraberinde getirir. Eğer ipotek, taşınmaz malikinin kişisel borcuna karşılık verilmişse, borçlu borçtan sadece taşınmazla değil, aynı zamanda tüm malvarlığıyla sorumludur.
Bu sorumluluk, alacaklının borcunu önce taşınmazdan karşılamaya çalışması şartıyla devreye girer. Alacaklı, borçlunun ipotekli taşınmazını paraya çevirdikten sonra, borcu karşılayamaması durumunda borçlunun diğer mal varlıklarına başvurabilir. Yani borçlunun sorumluluğu sadece taşınmazla sınırlı kalmaz.
Alacaklının, borcunu ipotekli taşınmazın satış bedelinden tahsil edebilmesi için önce rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapması gerekir.
Eğer taşınmazın satışından elde edilen bedel borcu karşılamaya yetmezse, alacaklı, borcun kalan kısmı için borçlunun diğer mal varlıklarına haciz yoluyla başvurabilir.
Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılmadıkça, alacaklının taşınmaz dışındaki malvarlığına başvurması mümkün değildir.
İpotekli taşınmazın maliki borçtan kişisel olarak sorumlu değilse, malik sadece taşınmazla sınırlı bir sorumluluk taşır. Ancak alacaklı, borcun ödenmesi için öncelikle taşınmaz malikine başvurabilir.
Taşınmazın sahibi, borcun ödenmesi için önce asıl borçluya başvurulmasını talep edemez. Bu nedenle ipotekli taşınmazın malikine karşı yapılan muacceliyet ihbarı, borcun ödenmesi için geçerlidir. Bu ihbar yapılmadıkça alacak malike karşı muaccel hale gelmez ve ipotekli taşınmaz malikinden alacak talep edilemez. İpotekli taşınmazın yeni sahibi, taşınmazı borçla birlikte devralmış olabilir. Bu durumda yeni malik, taşınmazın ipotekli olduğunu bilerek satın aldığı için borçtan sorumludur. Ancak ipotekli taşınmazı devralan kişi, borçtan sorumlu olmasa bile, icra takibi başlamadan önce borcu ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Bu hak, taşınmazın değerine göre belirlenmiş bir bedelin ödenmesiyle kullanılır ve ipotekten kurtarma bedeli, alacaklılar arasında sıralarına göre paylaştırılır.
İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi
İpotekli borç senedi, ipotekli taşınmazın değerini dolaşıma sokan ve alacaklının haklarını güvence altına alan kıymetli evraklardandır. Bu senetler, taşınmaz üzerinde bir rehin hakkı sağlar ve alacaklının borcunu tahsil edememesi durumunda taşınmazın paraya çevrilmesi yoluyla borcun karşılanmasına imkan tanır.
İpotekli borç senedinde, taşınmazın değeri bağımsızlaştırılarak kıymetli evrak haline getirilir ve devredilebilir hale gelir. Borçlunun kişisel sorumluluğu devam ederken, taşınmazın satışından elde edilen bedel alacaklının alacağını karşılamaya yetmezse, alacaklı borçlunun diğer mal varlıklarına başvurabilir.
İpotekli borç senedi, taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış bir borçtur ve borçlunun kişisel sorumluluğunu da içerir. Ancak borçlu borcunu ödemezse, alacaklı taşınmazı paraya çevirerek alacağını tahsil eder. Borcun karşılanamayan kısmı için ise borçlunun diğer mal varlığına haciz yoluyla başvurabilir.
İrat senedi ise, ipotekli borç senedinden farklı olarak borçlunun kişisel sorumluluğunu içermez. İrat senedinde borç, taşınmaza bağlıdır ve borcu ödeme yükümlülüğü taşınmazın malikine aittir. Yani taşınmazın kim tarafından devralındığına bakılmaksızın, borç ödeme yükümlülüğü taşınmazın yeni sahibine geçer.
Alacaklı, irat senedi ile taşınmazın getirdiği gelir dışında başka bir hak talep edemez ve taşınmazın değeri borcu karşılamaya yetmezse, alacaklının başka bir mal varlığına başvurması mümkün olmaz.
İpotekli Taşınmazın Devir ve Bölünmesi
İpotekli taşınmazların bölünmesi ya da devredilmesi durumunda, ipotek yükünün bölünmesi söz konusu olabilir. Ancak aksi kararlaştırılmadıkça, ipotekli taşınmazın devri veya bölünmesi borçlunun sorumluluğunu ve ipoteğin güvence altına aldığı hakları etkilemez. Yeni malik borcu devralmadığı takdirde bile, taşınmazın satışından elde edilen bedel borç için kullanılabilir. …
Satın alınan ev üzerindeki banka ipoteğinin kaldırılması
Satın alınan bir evin üzerinde ipotek varsa, bu ipoteğin nedeni incelenmelidir. İpotekler farklı sebeplerden kaynaklanabilir ve kaldırılma süreci de bu nedenlere göre değişiklik gösterebilir. Evdeki banka ipoteği genellikle iki ana sebepten ortaya çıkar:
Ev satın alırken kullanılan banka kredisi nedeniyle ipotek: Kredi ödenene kadar banka ipotek koyar. Müteahhitin aldığı krediye karşılık taşınmazın ipotek edilmesi: İnşaatı finanse etmek için müteahhidin bankadan aldığı kredi karşılığında taşınmazlar ipotek edilir. Her iki durumda da, ipoteğin kaldırılabilmesi için belirli şartlar sağlandığında ipoteğin kaldırılması talep edilebilir.
1. Kredi Borcuna Dayalı İpoteğin Kaldırılması
Konut fiyatlarındaki artış nedeniyle birçok kişi banka kredisi ile ev sahibi olmaktadır. Bankalar, kredi borcu tamamen ödenene kadar ev üzerinde ipotek tutarlar. Kredi borcu bittiğinde banka, tapu müdürlüğüne fek yazısı gönderir ve ipotek bu belge ile kaldırılır. Eğer banka fek yazısını göndermekte gecikirse, bankayla görüşerek bu sorunu çözmek mümkündür. Ancak tüm çabalar sonuçsuz kalırsa, dava açılarak ipoteğin kaldırılması talep edilebilir. Dava sırasında borcun ödendiği kanıtlanarak ipoteğin kaldırılması sağlanabilir.
2. Müteahhit Borcuna Dayalı İpoteğin Kaldırılması
Büyük projelerde müteahhitler, bankalardan aldıkları krediyi ödeyemediklerinde, inşaat halindeki taşınmazlara ipotek koyulabilir. Eğer müteahhit kredi borcunu ödeyemezse, evi satın alan kişi taşınmaz üzerinde banka ipoteği ile karşılaşabilir. Bu durumda, taşınmazı satın alan kişi ipoteğin kaldırılması için dava açmak zorunda kalabilir. İpoteğin hukuki geçerliliği ve alıcıların hakları korunarak, mahkeme kararıyla ipotek kaldırılabilir.
3. İpoteğin Kaldırılması Davası
İpoteğin kaldırılması için açılacak dava, taşınmazın niteliğine ve uyuşmazlık türüne göre farklı mahkemelerde görülür. Konut alıcıları için davalar Tüketici Mahkemelerinde, ticari amaçla alınan taşınmazlar için ise Ticaret Mahkemelerinde görülür. Davalarda yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Konut kredisinde ipotek nasıl kaldırılır?
Konut kredisi ödendikten sonra banka, tapu müdürlüğüne fek yazısı gönderir. Tapu müdürlüğüne bu belge ile başvuru yapıldığında ipotek kaldırılır. İpotek kaldırma süresi genellikle 1-2 haftadır.
Fek masrafı nedir? / İpotek harcı ne kadar 2024? / İpotek fek ücretini kim öder?
İpotek fek harcı, ipoteğin kaldırılması sırasında ödenen bir harçtır. Bu harç, tapu müdürlüğünde işlem sırasında alınır. 2024 yılı için ipotek harcı, ipotek bedeli üzerinden binde 4,55 oranında hesaplanmaktadır. Birçok Tüketici Mahkemesi, fek ücretinin bankalar tarafından ödenmesine karar vermiştir.
İpotek kaldırıldığını nasıl öğrenebilirim?
Tapu ve Kadastro Müdürlükleri, E-Devlet platformu üzerinden ipoteğin kaldırılıp kaldırılmadığını kontrol edebilirsiniz. Kayıtlarda taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz veya diğer yasal engeller görülmektedir.
İpotek fek ücreti nedir? / Tapuda ipotek kaldırma ücreti ne kadar?
İpotek fek harcı, tapu müdürlüğünde ipoteğin kaldırılması için ödenen harçtır. Her yıl yenilenen Tapu ve Kadastro Harçlarına göre belirlenen bu ücret, bankalar tarafından talep edilebilse de, birçok durumda yasal olmayan bir taleptir.
Kanuni ipotek nasıl kaldırılır?
Kanuni ipotek, kredi borcu ödendikten sonra fek yazısı ile kaldırılır. İpotek süresi dolmuşsa taşınmazın maliki, tapu müdürlüğüne başvurarak ipoteğin kaldırılmasını talep edebilir.
Borç ödendikten sonra ipotek kalkar mı?
Borç ödendiğinde banka, tapu müdürlüğüne gönderdiği fek yazısı ile ipoteği kaldırır. Ayrıca taraflar arasında anlaşmaya varılması durumunda da ipotek kaldırılabilir.
İpotek kaç günde kalkar 2024?
Borç ödenip fek yazısı tapu müdürlüğüne ulaştıktan sonra ipotek 1-2 hafta içinde kaldırılır.
İpotek süresi ne kadardır?
İpotek, süreli veya süresiz olarak kurulabilir. Bankalar genellikle süresiz ipotek koymayı tercih ederler. İpotek süresi dolmuşsa malik, tapu müdürlüğüne başvurarak ipoteği kaldırabilir.
İpotek hangi hallerde kalkar?
İpotek, borcun ödenmesi, ifa, ibra, yenileme veya alacaklı ve borçlunun aynı kişi olması gibi hallerde kalkar.
İpoteğin Kaldırılması Süreci Nasıl İşler?
Bir ev satın aldıktan sonra banka ipoteği ile karşılaşmak, ev sahibi için çözülmesi gereken önemli bir durum olabilir. İpotek, genellikle borcun tamamen ödenmesiyle kaldırılır. Ancak, bazı durumlarda hukuki adımlar da atmak gerekebilir.
Borç tamamen ödendikten sonra, ipoteğin kaldırılması için fek yazısının bankadan tapu müdürlüğüne gönderildiğinden emin olunmalıdır. Eğer banka fek yazısını zamanında göndermezse, yasal yollarla ipoteğin kaldırılması talep edilebilir.
Borçlu tarafın borcunu taraflar arasında anlaşılan süre içerisinde ödememesi durumunda ipotekli alacak icra dairesi tarafından ipotekli taşınmazın satışı ile tahsil edilmeye çalışılmaktadır. Her ne kadar ipotekli taşınmazın satışı, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nda mevcut olan genel haciz yolundaki hükümlere göre gerçekleşmekte ise de ipotekli alacağın satışı, mahiyeti itibari ile ayrıntılı ve kendi içerisinde özel durumların meydana gelme ihtimali mevcut bir süreçtir.
Bu yazımız ile ipotekli alacak hakkında başlatılan ilamsız icra takibinde borca itiraz edilmemesi sureti ile borcun kesinleşmesi veyahut borca itiraz akabinde mahkeme tarafından itirazın iptaline karar verilmesi ile ipotekli alacağın icra dosyası üzerinden satış süreci ayrıntılı bir şeklide incelenmekte olup, satış sürecinde meydana gelme ihtimali bulunan durumlara ayrı ayrı değinilmiştir.
1. Satış ve Satışın Yapılması Süreci
İpotekli taşınmazın satışı, icra dairesi tarafından genel haciz yolundaki hükümlere göre gerçekleşmektedir. Taşınmazların satışı yalnızca açık artırma yolu ile yapılmaktadır. Taşınmaz, alacaklı tarafından satış talebinden itibaren genel itibari ile üç ay içerisinde icra dairesi tarafından açık artırma ile satılmaktadır.
Üç aylık sürenin uzama ihtimali mevcut olup bu süre geçtikten sonra da icra müdürünün yaptığı satışlar da geçerli olmaktadır. Satış talebinde bulunulması akabinde satış giderlerinin peşin olarak ödenmesi, ödenmemesi durumunda ise icra müdürü tarafından verilecek karar ile gerekli giderin on beş gün içerisinde depo edilmesi gerekmektedir.
Bazı durumlarda icra müdürü, başlangıçta hesapladığı ve alacaklının yatırdığı satış giderinin yetmeyeceğini anlarsa, satış gideri avansını yükseltebilir; yani alacaklıdan ek satış gideri isteyebilir.
Satış durumunda alacaklı tarafından ödenmesi gereken masraflar genel olarak tapu müdürlüğü ve ilgili kuruluşlara yazılan müzekkere masrafları, kıymet takdiri alınması adına ödenmesi gereken bilirkişi ücreti, satışa ilişkin tebligatlar ve ilan masraflarıdır. Bununla birlikte alacağa mahsuben ihaleye girilmesi halinde, KDV, Damga vergisi, Tellaliye Ücreti ve Tapu Alım harcının ayrıca ödenmesi gerekmektedir.
2. Kıymet Takdir Raporu ve Rapora İtiraz Süreci
Satışa hazırlık sürecinde, ipotekli icra takiplerinde satışa esas olmak üzere taşınmaz malın kıymet takdiri İcra Müdürlüğü tarafından dosyaya atanan bilirkişi marifetiyle yapılmakta ve bilirkişi tarafından kıymet takdiri raporu hazırlanmaktadır.
Kıymet takdiri raporu taşınmazın takyidatında yer alan ilgililere ve borçlulara tebliğ edilir. Kıymet takdiri ilgililere tebliğ edildikten sonra 7 gün içinde ilgililer kıymet takdirine itiraz etmezlerse bu kıymet takdiri kesinleşir ve kesinleşen kıymet takdiri üzerinden açık artırma süreci başlar.
Ancak kıymet takdirindeki miktarın alacaklı taraf veya karşı taraflarca uygun bulunmaması durumunda kıymet takdir raporunun düzenlendiği icra dairesinin bağlı bulunduğu icra mahkemesine şikâyette bulunma imkânı bulunmaktadır.
Şikâyet akabinde taşınmazın kıymet takdiri hususu mahkeme tarafından atanan yeni bir bilirkişi incelemesi yapılarak belirlenir ve mahkeme tarafından verilen karar ile açık artırma sürecine devam edilir. Kesinleşen kıymet takdiri bedelinin ilk ve ikinci ihalede %50 oranına tekabül eden bedeli üzerinden ihale süreci başlar ve alıcılar taşınmazın yeni maliki olabilmek için peylerini ileri sürerler. İhale süresince alıcılar tarafından sunulan peylerden en yüksek peyi sunan taşınmazın satışına ilişkin ihaleyi kazanmış olur.
3. Açık Artırma Süreci / İhaleli Satış Süreci Usulleri
Satışı gerçekleşecek olan taşınmazın kıymet takdiri bedeli belirlenmesi akabinde açık artırma sürecine başlanmaktadır. Açık artırma, satıştan en az bir ay önce ilan edilir. Bu artırma ilanına aşağıdaki hususlar yazılır: Birinci ve ikinci ihalenin (açık artırmanın) yapılacağı yer, gün ve saat, Satılacak taşınmazın cinsi, mahiyeti, önemli nitelikleri, tahmin edilen değeri, bulunduğu yer, artırmaya katılacakların haczedilen malın tahmin edilen değerinin yüzde yirmisi oranında pey akçesi veya banka teminat mektubu vermeleri gerektiği, diğer bilgilerin nereden ne suretle öğrenilebileceği, Artırma şartnamesinin hangi tarihten itibaren icra dairesinde herkes tarafından görülebileceği, Açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanacağı, elektronik ortamda teklif vermenin birinci artırma (ihale) tarihinden on gün önce başlanacağı, artırmanın (ihalenin) tamamlanacağı günden önceki günün sonunda sona ereceği; ikinci artırmada (ihalede) ise bu şekilde teklif vermenin birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlanacağı, en az yirmi gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sona ereceği, elektronik ortamda verilecek tekliflerin taşınmazın tahmini değerinin yüzde ellisinden az olamayacağı; teklif vermeden önce yüzde yirmi oranında teminat gösterilmesinin zorunlu olduğu, İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, özellikle faiz ve masrafa ilişkin iddialarını dayanağı olan belgelerle birlikte on beş gün içinde icra dairesine bildirmeleri, İlanın şekli ve ilanın gazete ile yapılıp yapılamayacağı, icra müdürü tarafından ilgililerin yararına en uygun şekilde belirlenir. Ancak uygulamada taşınmaz satış ilanları gazete ile yapılmaktadır. Bu artırma ilanının birer örneği borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı bulunan ilgililerine tebliğ edilir. Satış ilanı tüm ilgililere ve borçlulara tebliğ edilmiş ve gazete ilanında herhangi bir yanlışlık yok ise birinci artırma günü satış saatinde ilan edilen satış mahallinde açık artırma işlemine başlanır. Belirtmek gerekir ki, 1. dereceden ipotek alacaklısının alacağına mahsuben ihaleye katılması halinde ayrıca bir teminat yatırması gerekmemektedir.
Birinci Açık Artırma: Elektronik posta yolu ile gelen teklifler dikkate alınarak, gelen en yüksek teklif üzerinden üç kere çağrıda bulunulmasıyla satışa başlanır. İhalede satışın yapılabilmesi için iki koşulun gerçekleşmesi gerekmektedir: Artırma bedelinin taşınmaz için kıymet takdiri yapılan bedelin yüzde ellisini bulması, Artırma bedelinin, o taşınmaz ile temin edilmiş olup satış isteyen alacaklının alacağına rüçhanı olan muaccel alacakların toplamından fazla olması, ayrıca giderleri geçmesi gerekmektedir. Rüçhanlı alacak olmaması durumunda sadece ilk şartın gerçekleşmesi ile, rüçhanlı alacak olması durumunda ise her iki şartın gerçekleşmesi ile satış işlemi gerçekleşir, artırma tutanağı yazılır ve tutanak icra müdürü, tellal ve ihale alıcısı tarafından imzalanır.
İkinci Açık Artırma: Birinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya belirtilen miktara ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır. İlanda belirtilen yer, gün ve saatte ikinci artırma yapılır. İkinci açık artırmaya elektronik posta yolu ile gelen teklifler dikkate alınarak başlanır. Birinci artırmadaki koşullar ikinci artırma için de geçerlidir. İkinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya belirtilen şartlar gerçekleşmezse satış talebi düşer.
Bu halde, taşınmazın tekrar satışa çıkarılabilmesi için, alacaklının yeniden satış talebinde bulunması ve bütün satış işlemlerinin yeni baştan tekrarlanması gerekir.
4. Satış Bedelinin Ödenmesi ve Tahmini Tahsilat Süresi
Taşınmazın satış bedeli derhal peşin ödenir. Ancak icra müdürü alıcıya on günü geçmemek üzere bir ödeme süresi verebilmektedir.
Satış bedeli ödenmeden taşınmaz alıcıya teslim edilemez ve tapu idaresine tescil için yazı yazılmaz. İhale bedeli derhal veya verilen süre içinde ödenince, taşınmazın alıcı adına tescil edilmesi için, icra dairesi tapu idaresine bir yazı gönderir ve taşınmaz alıcıya teslim edilir.
Yalnız bunun için, ihalenin kesinleşmiş olması, yani yedi gün içinde ihalenin feshinin istenmemiş olması veya istenmiş olup da icra mahkemesinin ihalenin feshi talebini reddetmiş ve bu kararın kesinleşmiş olması gerekir. Bunun akabinde, taşınmazın satış bedelinden, ipotek önce haciz, satış ve paylaştırma giderleri gibi ortak giderler çıkarılır.
Artan para alacaklı tarafa alacağı oranında ödenir. Taşınmazın satışının talep edilmesi sonrası 3 ay içinde taşınmaz satışı gerçekleştirilip akabinde alıcı tarafından en geç 10 gün içerisinde ihale miktarı ödenir.
Kıymet takdir miktarına, ihalenin usulüne itiraz edilmediği müddetçe icra müdürlüğü tarafından satış işlemlerinin gerçekleşmesi, ortak giderlerin düşürülmesi ile ödemenin alacaklı tarafa yapılmasının 4 ay sürebileceği öngörülmektedir. Ancak bu sürenin, itirazlar veyahut satış işleminin geç gerçekleşmesi sebebi ile uzama ihtimali bulunmaktadır.
İhale bedelinin, alıcı tarafından belirtilen sürelerde ödenmemesi durumunda ise icra müdürünün kendiliğinden ihale kararını kaldırması gerekmektedir.
İcra müdürü ihale kararını kendiliğinden kaldırmaz ise, bir hakkın yerine getirilmemesi mahiyetinde olduğundan dosya ilgilileri her zaman ihale kararının kaldırılmasını talep etme imkanına sahiptir.
İhale kararının kaldırılması akabinde, icra müdürü yukarıda belirtmiş olduğumuz şartları karşılaması durumunda alıcıdan sonra en yüksek teklifte bulunan ilgiliye taşınmazı satın alıp almayacağı konusunda bir yazı yazar, ilgili üç gün içerisinde cevap vermez veyahut kabul etmez ise taşınmaz icra dairesi tarafından tekrar hemen ihaleye çıkarılır.
5. Taşınmazın Düşük Bedelle Satın Alınma İhtimali
İpotekli alacağın satış sürecinde sektör oyuncuları tarafından merak edilen bir diğer soru ise ipotekli taşınmazın borçlu tarafın tanıdığı birine daha ucuz bir bedel ile satılıp satılamayacağı ihtimalidir.
Yukarıda belirttiğimiz üzere, taşınmaz üzerinde yapılacak kıymet takdirinin en az %50’si üzerinden satış yapılması gerekmekte olup daha az bir miktar üzerinden taşınmazın satın alınma imkanı bulunmamaktadır.
Borçlunun anlaştığı başkaca bir şahsın %50 üzerinde bir bedel ile taşınmazı satın alması durumunda ise herhangi bir usulsüzlük bulunmamaktadır.
Ancak bunun haricinde, Satışa hazırlık işlemleri öncesinde, hazırlık işlemleri ile artırma ve ihale sırasında yapılan usulsüzlüklerde, Artırma ve ihalenin yapılması ile ilgili usulsüzlüklerde, Kanuna veya ahlaka aykırı bir şekilde artırmaya fesat karıştırılmış olmasında, Alıcının malın esaslı niteliklerinde yanıltılmış olmasında, ihalenin feshinin talep edilme imkanı bulunmaktadır.
İhalenin feshi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içerisinde şikayet yolu ile icra mahkemesinden istenebilmektedir. İcra mahkemesi ihalenin feshine karar verir ve bu karar kesinleşirse bununla alıncının ihale ile kazanmış olduğu mülkiyet hakkı son bulur. Bu halde alıcının ödemiş olduğu ihale bedeli geri ödenir.
İhalenin feshi kararının kesinleşmesi akabinde taşınmaz alacaklının satış talebi üzerine icra dairesi tarafından yeniden satışa çıkarılır.
6. Alacağın Tahsil Edilemiyor Olması Durumunda Neler Yapılabilir?
Satış tutarı bütün alacakları ödemeye yetmezse icra memuru kendiliğinden yeni hacizler yaparak haczi tamamlar yeniden haczedilen mallar ayrıca satış talebine hacet kalmaksızın ve mümkün olduğu kadar çabuk satılır.
Tamamlama haczi ile haczedilen malların bedeli ve daha önce satılmış olan taşınmaz bedeli bütün alacağı tamamen ödemeye yeterse, icra dairesi bütün alacakları ödemektedir. Bütün malların alacağı ödemeye yetmemesi durumunda ise ödenmeyen alacak kesimi için, icra dairesi alacaklıya kesin rehin açığı belgesi verir.
Alacaklı bu kesin rehin açığı belgesine dayanarak borçluya karşı haciz veya iflas takibi yapabilir. Alacaklı bir yıl içinde haciz yolu ile takip yapar ise borçluya yeniden ödeme emri tebliğ edilmesine gerek olmamaktadır. Borçluya ödeme emri tebliğ edilmeyeceğinden borçlunun da itiraz etme hakkı bulunmayacaktır.
Kesin rehin açığı belgesi, borç ikrarını içeren senet hükmünde olmakta olup ispat yükü açısından güç taşımaktadır. Bu sayede, borç miktarının tamamen tahsil edilememesi ihtimalinde borçlu tarafa karşı icra işlemleri kolaylıkla yapılabilmektedir.
Günümüzde, ticari hayatta akdedilen sözleşmeler gereği ödenecek borcun teminat altına alınması amacı ile alacağın ipoteğe bağlanması en çok tercih edilen yöntemlerden biridir.
İpotekli alacağın borçlu tarafından ödenmemesi ihtimalinde alacağın icra dairesi tarafından tahsili; ayrıntılı ve kendi mahiyetinde özel durumları barındıran bir süreç olup, alacaklı tarafından takibinin sıkı bir şekilde yapılması gerekmekte, satış sürecinde ortaya çıkabilecek durumlar kapsamında aksiyon alınması gerekmektedir.
