Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti
Bir taşınmaz üzerinde sonradan teşkil edilen yapı ve şeylerin kime ait olduğuna dair açılan ve taşınmaz mülkiyetinden ayrı olarak açılabilen bir gayrimenkul davası türüdür.
Muhdesat, başkasına ait bir taşınmaz/arazi üzerinde teşkil edilen yapılar ile ekilen ve dikilen şeyleri ifade eder. Muhdes olan sonradan teşkil edilen demektir. Bazı kanunlarda bu tabire yer verilmiştir. Muhdesat geçici olmayan ve taşınır nitelikte olmayan bina ve ağaç gibi şeyler anlamına gelir.
Hukuki anlamıyla muhdesat, TMK. m. 724 ve m. 729 çerçevesinde taşınmaz üzerinde yer alan inşaat, bitki, bağ, bahçe gibi şeyleri ifade etmektedir.
Muhdesat Aidiyeti için eşya sonradan oluşturmaya uygun nitelikte bir şey olmalıdır.
Gayrimenkul hukukunda Muhdesat, bir arazi üzerinde bulunan bina, tesis vb. yapılar ile ağaç, bağ gibi dikili bitkileri ifade etmek üzere kullanılır. Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti davası, ortaklığın giderilmesi davası yargılaması ve kamulaştırma işlemi sırasında muhdesatın davacı tarafça meydana getirildiğini açıkça kabul edenler dışında kalan ve muhdesatın üzerinde bulunduğu taşınmazda paydaş olan tüm tapu maliklerine karşı açılan bir gayrimenkul davası türüdür.
Konu ile ilgili bir kararda “…Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç gibi bütünleyici parça niteliğindeki muhdesatların taşınmazın arzından ayrı bir mülkiyetinin varlığından söz edilemez. Açıklanan ilke ve esaslara göre, kural olarak muhdesatın arz malikinden başkasına aidiyetinin tespiti istenemez… Öğretide ve Yargıtay’ın devamlılık gösteren uygulamalarında, taşınmaz hakkında derdest ortaklığın giderilmesi davasının, kentsel dönüşüm uygulamasının ya da kamulaştırma işleminin bulunması gibi istisnai durumlarda muhdesatın tespiti davasının açılmasında güncel hukuki yararın bulunduğu kabul edilmektedir. Somut olayda; davacılar vekili dava konusu X parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan yapı içerisindeki 1, 4 ve 5 no’lu bağımsız bölümlerin müvekkilleri tarafından yapıldığını belirtilerek muhdesatın aidiyetinin tespitini talep etmiştir. Davaya konu taşınmaz ile ilgili olarak Adana Sulh Hukuk Mahkemesi’nin X Esas sayılı dosyası celp edilmiş olup incelendiğinde, X mirasçıları tarafından X parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesinin talep edildiği, mahkemece işbu davanın da ortaklığın giderilmesinde bekletici mesele yapıldığı ve davanın halen derdest olduğu görülmüştür. Bu sebeple hukuki yarar bulunan davada yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde davacılar vekilinin muhdesatın aidiyetinin tespiti talebinin incelenmesi gerekirken eksik inceleme ile olumlu veya olumsuz bir karar verilmemesi doğru görülmemiş, hükmün bu yönüyle bozulması gerekmiştir.” denilmiştir.
Muhdesat, taşınmaz üzerinde kalıcı olmak üzere bulunan yapı veya bitkilerdir.
Bu sebeple, muhdesat hukukî niteliği itibarıyla bütünleyici parçadır. Bu niteliğin kazanılmasıyla birlikte muhdesat üzerinde önceki malzeme veya bitki sahibinin artık bir mülkiyet hakkından söz edilemez.
Taşınmaz üzerindeki aynî hak muhdesatı da kapsar. Bununla birlikte, muhdesattan dolayı hem hak sahibi hem de taşınmaz maliki birtakım istemlerde bulunabilir. Meselâ, muhdesat üzerinde alacak hakkına sahip olan taraf bunun tespiti veya sebepsiz zenginleşmenin iadesi amacıyla dava açabilir.
Aynı şekilde, taşınmaz maliki de özellikle haksız yapıya ilişkin hükümler çerçevesinde tazminat, yıkım (kal), mülkiyetin devri gibi bazı hakları ileri sürebilir.
Bu itibarla, muhdesat uygulamada sıkça karşılaşılan bir hukukî müessesedir. Dolayısıyla, uyuşmazlıkların zenginliği ve çeşitliliği konunun tercih edilmesinde etkili olmuştur. Üstelik, Yargıtay’ın eleştiriye açık kararları da mevcuttur. Bu kapsamda, önemli bir misal olarak Yüksek Mahkeme’nin muhdesatın tespiti davasının istisnaî olduğunu, ancak bazı hallerde açılabileceğini, aksi takdirde hukukî yarar şartının yokluğu sebebiyle reddinin gerektiğini kabul eden içtihadının isabetli olmadığını söyleyebiliriz.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ile davacı, muhdesatın kendisi tarafından meydana getirildiğini veya muhdesatın kendisine ait olduğunu mahkeme kararı ile tespit eder.
Özellikle belirtelim ki; gayrimenkul üzerinde bulunan muhdesat yönünden derdest ortaklığın giderilmesi davası ya da kamulaştırma işlemi bulunmadığı takdirde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılamaz.
Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur (4721 sayılı TMK mad. 684/1). Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyet kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere kalıcı yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer (TMK mad. 718 )
22.12.1995 tarihli ve 1/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da vurgulandığı gibi Eşya Hukukunda, muhdesattan, bir arazi üzerinde kalıcı yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe şeklinde dikilen ağaçları anlamak gerekir . Muhdesat, şahsi bir hak olup (TMK 722, 724, 729 maddeler), sahibine arazi mülkiyetinden ayrı bağımsız bir mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak bahşetmez. Taşınmaz üzerindeki kalıcı yapı, ağaç gibi bütünleyici parça niteliğindeki muhdesatların taşınmazın arzından ayrı bir mülkiyetinin varlığından söz edilemez. Açıklanan bu ilke ve esaslara göre, kural olarak muhdesatın mülkiyetinin arz malikinden başkasına aidiyetinin tespiti istenemez.
Tespit davası, kendine özgü davalardan olup dava sonucunda istihsal edilecek ilamın icra ve infaz kabiliyeti bulunmamaktadır. Bunun doğal sonucu olarak da bu davaların uygulama alanı sınırlıdır. Bilindiği üzere, tespit davalarının görülebilmesi için güncel hukuki yararın bulunması (6100 sayılı HMK mad.106/2) ve dava sonuçlanıncaya kadar da güncelliğini kaybetmemesi gerekir.
Tespit davaları eda davalarının öncüsüdür, bu nedenle eda davası açılmasının mümkün olduğu hallerde, tespit davası açılmasında hukuki yararın bulunmadığı kabul edilmektedir.
Hukuki yararının bulunması dava şartı olup, yargılamanın her aşamasında taraflarca ileri sürülebileceği gibi, hakim tarafından da re’sen gözetilir. Hukuki yararın bulunmadığının tespiti halinde davanın, dava şartı yokluğu gerekçesiyle usulden reddine karar verilmelidir (HMK mad. 114/1-h, 115). (Y8HD-K.2020/4720)
Muhdesat, bir taşınmaz üzerinde geçici olmayacak şekilde oluşturulmuş olan ve taşınmazı tamamlayıcı nitelikte olan eserlerdir. Teknik olarak taşınmazın/arazinin üstüne veya altına bağlanan her şeyin, duvarların, köprülerin, su arklarının, direklerin, demirlerin, demiryolunun, toprağın altında yapılan galerilerin, sığınakların, depoların da bu anlamda yapı olarak kabulü gerekmektedir. Yargıtay kararlarında muhdesatın ne olduğu bakımından çeşitlilik arz etmektedir.
Yasal Düzenleme
“4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
III. Arazideki yapılar
1.Arazi ve yapı malzemesi
a. Mülkiyet ilişkisi
Madde 722- Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.
b. Tazminat
Madde 723- Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir. Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.
c. Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi
Madde 724- Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.
IV. Araziye dikilen fidanlar
Madde 729- Bir kimse başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler bunlar hakkında da uygulanır. Ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz.”
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası
Taşınmaz üstündeki yapı ya da var olan “muhdes” nitelikteki eşyanın kim ait olduğunun belirlenmesi bakımından açılan davaya muhdesatın aidiyetinin tespiti davası denilmiştir. Bunun sebebi de aidiyetin tespitinin taşınmazın mülkiyetinden ayrı olarak değerlendirilemeyecek olmasıdır. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, hukukî olarak bir “tespit davası” dır(HMK. m. 106). Bu davanın konusu, muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin ya da kime ait olduğunun belirlenmesidir. Muhdesatın tespiti istemi tek başına bir tespit davasına konu olabilir. Aynı şekilde, söz konusu istem terditli dava kapsamında da ileri sürülebilir (HMK. m. 111).
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Hangi Hallerde Açılabilir?
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası bu davayı açmakta hukuki yarar söz konusu ise açılabilen bir davadır. “tespit davalarının görülebilmesi için güncel hukuki yararın bulunması (HMK m. 106/2) ve dava sonuçlanıncaya kadar da güncelliğini kaybetmemesi gerekir. Öğretide ve Yargıtay’ın devamlılık gösteren uygulamalarında, taşınmaz hakkında derdest ortaklığın giderilmesi davasının, kentsel dönüşüm uygulamasının ya da kamulaştırma işleminin bulunması, Kamulaştırma Kanunu’nun 19. maddesi hükmünün uygulanma imkânının bulunması gibi istisnai durumlarda muhdesatın tespiti davasının açılmasında güncel hukuki yararın bulunduğu kabul edilmektedir…(Yargıtay HGK.T.22.10.2019, E.2017/8-1854 K.2019/1096). Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası hukuki yarara ilişkin ancak belirli hallerde söz konusu olan bir davadır. Bu haller;
- Taşınmazın da içinde olduğu malvarlığı hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılmış bulunması
- Taşınmaza ilişkin kentsel dönüşüm uygulaması bulunması
- Taşınmaza ilişkin kamulaştırma söz konusu olması
Muhdesatın Aidiyetinin Unsurları
Muhdesat uygulamada sıkça kullanılan bir deyimdir. Bu kelime Arapça kökenli olup muhdes kelimesinin çoğuludur. Muhdes kelimesi ise iki anlama gelmektedir. Bunlar;
- Yeni kurulan,
- Sonradan oluşturulan ve
- Yapının özgün biçimlerine uygun olmayan sonradan yapılmış bölümlerdir.
Mevzuatta ise muhdesat deyimi çeşitli düzenlemelerde yer almaktadır. Bununla birlikte, muhdesat kavramı kanunlarda açıkça tanımlanmamıştır.
Kadastro Kanunu m. 19/II hükmünde ise muhdesat terimi geçmektedir. Söz konusu hüküm, “taşınmaz mal üzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlarından birine ait muhdesat mevcut ise bunun sahibi cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir” şeklindedir.
Bu hükümden hareketle bir tanım elde etmek mümkündür. Gerçekten de, söz konusu hüküm gereğince, muhdesatın, taşınmaz mal üzerinde malikinden başka kimseye veya paydaşlarından birine ait şeyler olarak tanımlandığı belirtilebilir. Bu fıkranın çok az farklılık arz eden şekli, mevzuatımıza 3402 sayılı Kadastro Kanunu (m. 48/I) ile yürürlükten kaldırılan 766 sayılı Tapulama Kanununun 40. maddesi ile girmiştir.
Hem Kadastro Kanunu’nun (m. 48/I) hem de mülga Tapulama Kanunu’nun (m. 40) ilgili madde gerekçesinde ise, muhdesatın genel bir tanımı yapılmaktadır. Buna göre, muhdesat geçici olmayan bina ve ağaç gibi şeylerdir.
Aynı gerekçelerde bu tanımların dışında muhdesat hakkında herhangi bir açıklama ise bulunmamaktadır.
Muhdesat kavramının doktrinde de çeşitli tanımları bulunmaktadır. Doktrindeki bir tanıma göre muhdesat, TMK. m. 724 ve m. 729 çerçevesinde taşınmaz üzerinde yer alan inşaat, bitki, bağ, bahçe gibi şeyleri ifade eder4 . Burada geçen TMK. m. 724 hükmü haksız yapılara ilişkindir. TMK. m. 729 hükmü de arazi üzerine dikilen haksız bitkileri kapsamaktadır.
Başka bir tanıma göre muhdesat, taşınmaz üzerinde malikten başka bir kimseye veya paydaşlardan birine ait yapı, bitki, bağ, bahçe gibi şeylerdir.
Söz konusu tanımlardan hareketle, muhdesatın, sürekli kalmak amacıyla arazi üzerinde inşa edilen yapıları ve dikilen bitkileri ifade ettiği sonucuna varılabilir.
Muhdesatın dava konusu edilebilmesi için;
- A. Yapı veya Bitki Şeklinde Olması
- B. Kalıcı Surette Yapılmış Olması
- C. Haksız (Hukuka Aykırı) Olması
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılmalıdır?
Muhdesatın tespitine ilişkin kanunlarda açıkça bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Bu durumda hakkın tespitinin gerekli olduğu hallerde ve özellikle ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması hallerinde hak sahibi olduğunu düşüne kişilerce bu davanın da açılması gerektiği görülmektedir. Ancak kadastro geçen taşınmazlar bakımından ilgili kanunda 10 yıllık hak düşürücü süre öngörüldüğü için kadastro işlemleri yapıldıktan sonra buna ilişkin hakkını ileri süren kişi 10 yıl içinde dava açmalıdır. Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
Muhdesatın Aidiyeti Nasıl Tespit Edilir?
Dava sonucu alınan karar ile muhdesat olan yapı yada eşyanın davacı kişi tarafından meydana getirildiğine karar verilmiş olur.
Muhdesatın tespiti davası sonucunda sadece tespit hükmü ile mahkeme kurucu değil açıklayıcı nitelikte bir karara varmış olur. Tespit hükmü kesin hüküm niteliği taşır ve artık bu konuda yeni bir dava açılamaz.
İspat yükü
İspat yükü, Davacı olan ve aidiyetin tespiti isteminde bulunan taraftadır. Tanık dahil her türlü delil ile bu durum tespit edilebilir. Yargıtay, muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin tespitine ilişkin davalarda iddiaları ispatlayan bir belge bulunmadığı takdirde tanık delili ve tarafların sunduğu diğer delillerin değerlendirilmesi gerektiğini belirtmektedir. Ayrıca taşınır nitelikte olan ve muhdesat niteliğinde olmayan ve taşınmazla bir bağı yapılma şekli itibariyle söz konusu olmayan eşya hakkında tespit kararı verilemez ve talep reddedilir. Muhdesatın tapu sicilinde gösterilmesi ise adi karine teşkil eder ve bu karine kesin ispata imkan vermez.
Muhdesat Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Muhdesat taşınmazın değerinde bir artış meydana getirmeli ve Yargıtay kararları gereğince de muhdesatın bedeli, taşınmazın genel bedeline oran kurulmak suretiyle tespit edilmelidir.
Belirlenen taşınmaz bedeli üzerinden muhdesatı karşılayan değer davacıya ödenmelidir. Kamulaştırma Kanununun 19/son maddesi uyarınca başkasına ait zemin üzerinde bulunan muhdesatın bedelinin zilyede ödenmesi gerekir.
Muhdesatın taşınmazın değerinde bir artış meydana getirdiği ve bedelinin buna göre belirlenmesi gerekli ise Bilirkişi İncelemesi yaptırmak suretiyle piyasadaki emlak ve eşya fiyatları göz önünde bulundurularak değerlendirme yapmak gerekmektedir.
Muhdesatın Aidiyeti Davasında Harç ve Yargılama Giderleri Nasıl Hesaplanır?
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, nispi harca tabidir. Davacı, muhdesatın toplam değerinden kendi payına isabet eden bölümün değeri oranında nispi harç ödemelidir. Uygulamada, davacılar dava açarken muhdesatın değeri olarak düşük bir değer belirlemekte, bu değer üzerinden harç ödendikten sonra yargılama sırasında yapılan keşif yoluyla muhdesatın gerçek değeri üzerinden harçlar tamamlanmaktadır.
Yargılama giderleri ve avukatlık ücreti bakımından ise; kabulüne karar verilen ve harçlandırılan değer üzerinden davacı yararına avukatlık ücret tarifesi hükümleri uyarınca avukatlık ücreti takdiri gerekir. Aynı şekilde kabul ve red oranına göre davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin de davalılardan tapu kaydındaki payları oranında alınmasına karar verilmesi gerekir (HMK m.326 ).
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında harçlar ve yargılama giderleri zemin bedeli hariç muhdesatın değeri üzerinden hesaplanır.
Muhdesatın tespiti davalarında davanın konusu (müddeabih) davalıların payına isabet eden muhdesat değeri (zemin bedeli hariç) olup; yargılama sonucunda hüküm altına alınacak nispi karar ve ilam harcının bu müddeabih esas alınarak hesaplanması gerektiği gibi, taraflar yararına takdir edilecek vekalet ücretlerinin hesaplanmasında ayrıca, bu müddeabihin yargılama sırasında harcı yatırılan /tamamlanan kısmının esas alınması gerekir.
Aynı şekilde, az yukarıda açıklanan esaslar dikkate alınarak yargılama sonucunda hüküm altına alınacak nispi karar ve ilam harcından ve 6100 sayılı HMK’nın 326/2. maddesi uyarınca hesaplanacak yargılama gideri ile davacı yararına takdir edilecek vekalet ücretinden, her bir davalının, dava konusu taşınmazın tapuda paylı mülkiyet şeklinde kayıtlı olması halinde tapudaki payları, elbirliği mülkiyetinin söz konusu olması halinde ise miras payları göz önünde bulundurularak sorumlu tutulmaları gerekir (Y8HD-K.2017/16686). (Devamı 2. Sayfada)
