Yeniden kiralama yasağı – Tazminat üst sınırı

19 Aralık 2024

Yeniden Kiralama Yasağı – Tazminat Üst Sınırı

Yeniden kiralama yasağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde özel olarak düzenlenmiş olup, ilgili hükümde; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.’’ düzenlemesi mevcuttur.

Kanun hükmünden de görüleceği üzere yeniden kiralama yasağı; konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kiraya verenin (yeni malik, intifa hakkı sahibi veyahut kiraya veren olmamasına rağmen taşınmazın maliki de buna dahildir) kiralananı gereksinim sebebiyle veya esaslı onarım sebebiyle tahliye ettirmesi halinde uygulanacak bir yasak türüdür.

Bu yasağın ihlal edilmesi halinde eski kiracı, en az son kira döneminde ödemiş olduğu 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminata hak kazanmaktadır.

Bu sebeple, önemle belirtelim ki kiraya veren, her taşınmazın tahliyesi durumunda yeniden kiralama yasağına tabii olmamaktadır.

Kiraya veren, yeniden kiralama yasağına aykırı davranırsa, eski kiracısının son kira yılında ödemiş olduğu 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m. 355).

Eski kiracı, yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması halinde, kiraya verenden son kira yılında ödemiş olduğu 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep etme hakkına sahiptir. Eğer kira sözleşmesi 1 yıllık süreyi doldurmamışsa, en az 1 yıllık tutar üzerinden tazminat hakkına hak kazanılır.

Bu tazminat tutarı için herhangi bir üst sınır belirlenmemiştir. Tazminat hesabında net kira bedeli mi yoksa brüt kira bedeli mi esas alınacağına dair düzenleme bulunmamaktadır.

Doktrin, brüt kira bedellerinin dikkate alınması gerektiğini savunmaktadır. Eğer kira bedeli yabancı para üzerinden ödenmişse, son kira döneminde ödenen 1 yıllık yabancı para tutarı, yeniden kiralama yasağının başladığı tarihteki döviz satış kuru üzerinden hesaplanmalı ve Türk lirası karşılığı bulunarak 1 yıllık kira bedeli tutarı belirlenmelidir.

Yeniden kiralama yasağına aykırılık tazminat davası, kiraya verenin yeniden kiralama yasağına aykırı olarak taşınmazı başka birine kiralaması durumunda eski kiracı tarafından kendisini tahliye eden kiraya verene karşı açılan davadır (TBK m. 355).

Açılan davada taşınmazda bulunan kişi ile kiraya veren arasında kiracılık ilişkisi olup olmadığı ve kiraya verenin eski kiracısının tahliyesinin ardından taşınmazı yeniden kiraya vermekte haklı bir sebebi olup olmadığı tespit edilmelidir.

Ayrıca hâkim tarafından kiracının mahkeme kararı veya icra marifetiyle tahliye edilip edilmediği ve kanunda belirtilen sürelerin dolup dolmadığı da araştırılır. Yeniden kiralama yasağına dair tazminat davasında kiracı tarafından kiraya verene karşı dava açılır. Bu kapsamda; kiracı yeniden kiralama yasağı tazminat davasını, görevli ve yetkili mahkemede açmalıdır.

Yeniden Kiralama Yasağının Söz Konusu Olabilmesi İçin;

1-Yeniden kiralama yasağının söz konusu olabilmesi için öncelikle konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin, kiraya verenin/yeni malikin gereksinimi sebebiyle veya kiralanan taşınmazın yeniden inşa ve imarı sebebiyle sona erdirilmesi gerekmektedir. Bunun yanı sıra sadece kiraya veren değil, kiraya veren sıfatına sahip olmasa dahi taşınmazın maliki veya taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibi kişiler de gereksinim sebebiyle taşınmazı tahliye ettirmeleri halinde, yeniden kiralama yasağına tabii olmaktadır.

2- Yine söz konusu yasağın uygulanabilmesi için kiracının, yukarıda saymış olduğumuz sebeplere dayalı olarak taşınmazdan tahliyeye zorlanmış olması gerekmektedir. Bu sebeple kiracı eğer kendi rızası ile taşınmazdan ayrılmışsa, yeniden kiralama yasağı doğrultusunda tazminat davası açma hakkına sahip olamayacaktır. Burada kiracının tahliyeye zorlanmış olunduğunun kabulü için Yargıtay Kararlarında, herhangi bir mahkeme kararının varlığı ve bu karara ilişkin icra emrinin kiracıya gönderilmiş olması şartı aranmaktadır. İşbu sebeple eğer kiraya veren sözlü olarak tahliye talep etmiş ise veya ihtar çekmiş ise burada kiracının tahliyeye zorlanmış olma şartı gerçekleşmemiş kabul edildiğinden, kiracı tazminata hak kazanamayacaktır.

3-Yeniden kiralama yasağı olan 3 yıllık sürenin başlangıç ve bitiş sürelerine özellikle dikkat edilmesi gerekmektedir. Eğer gereksinim sebebiyle veya taşınmazın esaslı onarımı sebebiyle kiracı tahliye edilmiş ise, yasağın başlangıç tarihi taşınmazın tahliye edildiği tarih olup, bu tarihten itibaren 3 yıl boyunca yasak uygulanabilmektedir. Eğer eski kiracının öncelik hakkının uygulanmamasından kaynaklı bir durum mevcut ise burada yasağının başlangıç tarihi, taşınmazın esaslı onarımın tamamlanıp yeniden kiraya hazır hale geldiği tarihten olup, yeniden kiralama yasağı süresinin dolması halinde tazminat talep edilemeyecektir.

Yeniden Kiralamanın Haklı Sebebe Dayanması

Öncelikle yeniden kiralama yasağının uygulanabilmesi için kiraya veren, kiralama noktasında haklı sebebe dayanmamış olması gerekmektedir. Haklı sebepleri taşınmazın tahliyesi sebeplerine bağlı olarak örneklendirebiliriz.

Gereksinim sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliye edilmesi halinde kiraya veren; hastalık, ölüm, çalıştığı işyerinden tayin edilmesi, mesleğini bırakması gibi sebeplerle taşınmazı kullanamaz ve kiraya vermek zorunda kalırsa, haklı bir sebebin var olduğu kabul edilmektedir.

Eğer kiralanan taşınmaz yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltılmış ise, burada eski kiracının tayinin çıkması, mesleğini bırakması, hastalanması, kiralananın esaslı onarım sonrasında işyerine dönüşmesi ve eski kiracının burayı konut olarak kullanmasının mümkün olmaması gibi durumlarda artık haklı sebebin varlığı kabul edilmekte ve kiraya veren yeniden kiralama yasağına tabii tutulmamaktadır.

Haklı sebep nedenleri kanunumuzca tek tek sayılmadığından, eğer yeniden kiralama hususunda haklı görülebilecek sebeplere dayanarak taşınmazınızı yeniden kiralamış iseniz, tazminat ödeme borcundan kurtulabileceksiniz.

Bu sebeple, eğer yeniden kiralama yapmış iseniz haklı sebeplere dayandığınızı tüm yönleriyle açılacak davada ortaya koymanız gerekmekte olup, bu durum ihtisas gerektirdiğinden bir avukattan yardım almanızı tavsiye etmekteyiz.

Tazminat Davasında Görevli Mahkeme

Yeniden kiralama yasağına dair tazminat davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Tazminat Davasında Yetkili Mahkeme

Yeniden kiralama yasağına dair tazminat davasında yetkili mahkeme kiracının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca borcun ifa yeri kiralananın bulunduğu yer olup, kiralananın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.

Zamanaşımı

Yeniden kiralama yasağı sebebiyle kiraya verene karşı açılacak tazminat davası, genel zamanaşımı süresine tabi olup, bu süre yeniden kiralama yasağına aykırı davranıştan itibaren 10 yıldır (TBK m. 146).

Tazminat Davasında İspat Külfeti

Yeniden kiralama yasağına ilişkin açılacak tazminat davasında İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme olmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa (somut olayda kiracıya) yüklenmiştir (HMK m. 190). Ancak ispat zorluğu sebebiyle kiracı, kiraya verenin söz konusu taşınmazı tahliye ettirme sebeplerine uygun şekilde kullandığını ispat etmek durumundadır.

Ayrıca eski kiracının kiralama hakkını kullanması için bildirimde bulunulduğuna dair ispat yükü de kiraya verene aittir. Kiracı ise kiralanandan zorla tahliye edildiğini, kiraya verenle kira ilişkisi bulunduğunu ve son kira yılında ödemiş olduğu 1 yıllık kira tutarını açtığı tazminat davasında ispat etmelidir.

Tazminat Davasının Sonuçları Nelerdir?

Şartların varlığı halinde kiracı tarafından talep edilecek tazminata ilişkin olarak alt sınır, son kira bedeline göre hesaplanacak 1 yıllık kira bedeli olup hakim tarafından bu bedelden daha azına hükmedilemez.

Ancak yasal düzenlemede herhangi bir üst sınır belirtilmediği için kiracının talebi ve gerekli koşulların varlığı halinde 1 yıllık kira bedelinden fazlasına da hükmedilebilir. Bu tazminat hükmü, yeniden yapılan kiralama sözleşmesinin geçerliliğini etkilemez.

İhtiyaç Sebebiyle Yapılan Tahliye Halinde Yasağa Aykırılıkta Tazminat Davasının Şartları Nelerdir?

Kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle kiralananı tahliye ettirebilir. Bu durumda yeniden kiralama yasağı devreye girer. Zira haksız bir şekilde çıkarılan kiracının haklarını korumak amacıyla kanuni düzenlemeler yapılmıştır.

Bu noktada TBK m. 355, emredici niteliktedir. Düzenleme, mevzuatın tanıdığı bir hakkı kötüye kullanmanın sonucu olarak ortaya çıkmıştır. Yeniden kiralama yasağının uygulanabilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir:

Konut veya Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Varlığı: Yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde tazminat davası konut veya çatılı bir işyeri kira sözleşmesine dayanmalıdır.

Gereksinim Sebebiyle Tahliye Edilmesi: Kiralanan taşınmaz, gerekli olarak konut ihtiyacı sebebiyle tahliye edilmelidir.

Kiraya Veren ve Yakınları için Tahliye Edilmesi: Kiracı kiraya verenin yakınlarının oturması için tahliye edilmiş olmalıdır.

Haksız Yeniden Kiralama: Tahliye sonrası kiralananın haksız bir şekilde başka bir kişiye kiralanması gerekmektedir. Bu kişi, önceki kiracı olmamalıdır.

Zaman Sınırlaması: Tahliye tarihinden itibaren 3 yıldan fazla bir süre geçmemiş olmalıdır. Yeniden kiralama yasağı, tahliye tarihinden itibaren 3 yıl süreyle uygulanabilir.

Haksız Durum Tespiti: Tahliyenin yapılma gerekçesi bakımından haksız bir durumun varlığı belirlenmelidir. Tahliyeye gerekçe olarak alınan durumun fiilen mevcut olmadığı tespit edilmelidir.

Esaslı Onarım Halinde Yasaya Aykırılıkta Tazminat Davasının Şartları Nelerdir?

Yeniden kiralama yasağı, esaslı onarım için yapılan tahliye işlemlerinde de geçerlidir. Bu durumda aşağıdaki şartlar göz önünde bulundurulmalıdır:

Konut veya Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Varlığı: Yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde tazminat davası konut veya çatılı bir işyeri kira sözleşmesine dayanmalıdır.

Esaslı Onarım Sebebiyle Tahliye Edilmesi: Kiracı, esaslı onarım için tahliye edilmiş olmalıdır.

Haksız Yeniden Kiralama: Tahliye sonrası kiralananın haksız bir şekilde başka bir kişiye kiralanması gerekmektedir. Bu kişi, önceki kiracı olmamalıdır.

Öncelik Hakkının İhlali: Esaslı onarımdan sonra eski kiracının öncelikle kiralama hakkını kullanması için bildirimde bulunulduğuna dair ispat yükü kiraya verene aittir. Eski kiracı, kendisine yapılan bildirim üzerine bu konuda öncelik hakkını kullanıp kullanmayacağı konusunda 1 ay içinde kiraya vereni bilgilendirmelidir.

Zaman Sınırlaması: Tahliye tarihinden itibaren 3 yıldan fazla bir süre geçmemiş olmalıdır. Yeniden kiralama yasağı, tahliye tarihinden itibaren 3 yıl süreyle uygulanabilir.

İlgili Yargıtay Kararları

Herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan taşınmazı kendi rızasıyla tahliye eden maddi tazminat isteyemez.

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/6530 K. 2015/10458 T. 26.11.2015)

Dava, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye edilen taşınmazın ihtiyaca tahsis edilmeyip üçüncü kişiye kiralanmasından kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde; Müvekkilinin davalıya ait mecurda kiracı iken davalı tarafından ihtiyaç nedeni ile tahliye istemi ile gönderilen ihtarname üzerine kiralananı tahliye ettiğini, Müvekkilinin kiralananı tahliye etmesinden sonra davalının taşınmazı 3. Kişiye kiraladığını bu sebeple müvekkilinin zarara uğradığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile toplam 18.684,20 TL maddi tazminatın tahliye tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili ise davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece davalının ihtiyaç sebepli ihtarnamesi doğrultusunda davacının kiralananı tahliye etmesinden sonra davalının Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine aykırı olarak mecuru başkasına kiraladığı belirtilerek davanın kısmen kabulü ile 1 yıllık kira bedeli olan 12.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Dava 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi gereğince açılan tazminat davasıdır. Belirtilen yasa hükmüne göre kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiş olup benzer düzenleme mülga 6570 sayılı yasanın 15. Maddesinde de bulunmaktadır. Yasa ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür. Eldeki davada davacı, davalı tarafından gönderilen ve kiralananın konut ihtiyacı nedeni ile tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiştir. Bu nedenle koşulları oluşmayan maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir. ***

Kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmediğinden tazminat koşulları oluşmamıştır.

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/4956 K. 2019/871 T. 07.02.2019)

Davacı; davaya konu taşınmaz kiraladığını ancak davalının ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliye ve teslim edilmesini ihtar etmesi üzerine evi tahliye ettiğini, daha sonra davalının evi üçüncü kişiye kiraladığını ileri sürerek, bir yıllık kira bedeli olan 6.480 TL tazminatın tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı; sağlık sorunları nedeniyle dava konusu eve taşınmaktan vazgeçtiğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece; davanın kabulü ile 6.480 TL tazminatın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 6100 sayılı Türk Borçlar Kanununun yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; ” Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. … Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kirabedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” düzenlemesi bulunmaktadır. Somut olayda; davacı, 01.06.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. ***

Kiralananın mahkeme kararı ile tahliye edilmesi gerektiğinden maddi tazminat isteminin reddi gerekmektedir

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/9261 K. 2015/6839 T. 02.07.2015)

Dava 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi gereğince açılan tazminat davasıdır. Belirtilen yasa hükmüne göre kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiş olup benzer düzenleme mülga 6570 sayılı yasanın 15. Maddesinde de bulunmaktadır. Yasa ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür. Anılan maddenin gerekçesinde de bu husus, kiralayanın kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle kiracının kiralanandan tahliyesinin sağlanması, şeklinde belirtilmektedir. Eldeki davada davacı, davalılar tarafından gönderilen ve kiralananın işyeri ihtiyacı nedeni ile tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiştir. Davacı kiracının anılan madde hükmünden yararlanabilmesi için kiralananın mahkeme kararı ile tahliye edilmesi gerekir. Bu nedenle maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.” ***

Davacının, davalının ihtarı üzerine kiralananı kendiliğinden boşalttığı anlaşıldığından tazminat isteminin reddine karar verilmiştir

(İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi Esas No: 2017/211 Karar No: 2017/307 Karar Tarihi: 21.02.2017)

Davacı, davalının ihtiyaç sebebiyle tahliye istemli ihtarı üzerine taşınmazı boşalttığını, yasal süre geçmeden başkasına kiraya verdiğini beyanla tazminat istemi ile dava açmıştır. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. Davalı, davacının Mahkeme kararı ile tahliye edilmediğini belirterek istinaf kanun yoluna başvurmuştur. TMK.’nun 355.maddesinde; kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiştir. Yargıtay 6.HD’nin 2015/6530 Esas ve 10458 Karar sayılı içtihadı ile yerleşik yargısal uygulamaya göre, TBK.’nun 355.maddesindeki, “sağlandığında ” ifadesi, kiracının mahkeme kararıyla tahliyesi ve icrası olarak değerlendirilmektedir. Eldeki dosyada davacının, davalının ihtarı üzerine kiralananı kendiliğinden boşalttığı anlaşıldığından, davalının istinaf isteminin kabulü ile kararın kaldırılmasına, tazminat isteminin reddine karar verilmiştir. ***